Baugebiet „Jungerhalde-West“

In der Gemeinderatssitzung vom 19. November 2020 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Jungerhalde-West“ gefasst. Auf der am Rande von Allmannsdorf gelegenen Fläche soll neben einem Standort für das Allmannsdorfer Feuerwehrgerätehaus auch bezahlbarer Wohnraum unter hohen Qualitätsstandards im Sinne der Zukunftsstadt Konstanz entstehen.  So soll die „Jungerhalde-West“ unter anderem durch flächensparsamen Wohnungsbau unter hohen ökologischen und energetischen Standards gemeinsam mit der WOBAK entwickelt werden.

Holzbau-Offensive Baden-Württemberg

Modellprojekt Jungerhalde-West Geförderter Wohnungsbau in Holz – klimagerecht und bezahlbar

Im Rahmen der Holzbau-Offensive Baden-Württemberg erhielt Konstanz die Möglichkeit, für das Neubauquartier Jungerhalde-West ein innovatives städtebauliches Konzept zu entwickeln, das auf den Einsatz von Holz als zentralem Baustoff setzt.
Dabei wurde das Projekt wissenschaftlich durch das Fachgebiet Energieeffizientes Bauen der Hochschule Konstanz (HTWG) begleitet. Der Fokus des Forschungsprojekts lag auf der Frage, wie unter realen Rahmenbedingungen – wie etwa baurechtlichen Vorgaben, Wirtschaftlichkeit und Ressourceneffizienz – und Bewertung unterschiedlicher Entwurfskonzepte und Holzbausysteme geförderter Wohnungsbau in Holz realisiert werden kann. Sowohl die Planung selbst wie auch die Prozesse aller Planungsebenen wurden dabei gemeinsam bearbeitet und unter die Lupe genommen. 

https://www.holzbauoffensivebw.de/de
 

Visualisierung Wohnhof Jungerhalde-West DGJ Architektur GmbH 

Das Projekt

Entwicklung eines sozial durchmischten, förderfähigen und klimaneutralen Quartiers in Holzbauweise. Das Modellprojekt Jungerhalde-West zeigt, wie Holzbau als Schlüsseltechnologie für klima-verträglichen und geförderten Wohnungsbau eingesetzt werden kann. Es adressiert zwei große Herausforderungen unserer Zeit: den Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die Klimakrise und damit auch den Zielkonflikt zwischen Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit.

Projektverlauf

2021Städtebauliches Workshopverfahren mit Fokus auf Holzbau, Mobilität und Freiraumqualität.
2022Überarbeitung Städtebaulicher Entwurf: Optimierung CO₂- Bilanz, Parkierung, Vertiefung Feuerwehr. Regionale Wertschöpfung: Prüfung des Einsatzes von Holz aus dem Landkreis Konstanz. 2023–2025Hochbau-Vertiefung durch interdisziplinäres Planungsteam: Architektur, Bauingenieurwesen, Bauphysik, Brandschutz, Schallschutz, Technische Gebäudeausrüstung, Energiekonzept. Optimierungsprozess hinsichtlich der Grundrisse und Holzbausysteme, Integration der Erkenntnisse in den Bebauungsplan.

Partner und Arbeitsweise

Ein Projektteam aus Mitarbeitenden der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WOBAK, der Stadt und der Hochschule für Wissenschaft und Technik, HTWG Konstanz haben sich gemeinsam auf den Weg gemacht, am Beispiel der Quartiersentwicklung des neuen Baugebietes Jungerhalde-West zu untersuchen, wie Holzbau im geförderten Segment wirtschaftlich wettbewerbsfähig geplant werden kann. Sowohl die Planung selbst wie auch die Prozesse aller Planungsebenen wurden dabei gemeinsam bearbeitet und unter die Lupe 
genommen.

Abschlussbericht des Projektes

Der Abschlussbericht dokumentiert nicht nur die Planungsgeschichte des Projekts Jungerhalde-West, sondern bietet insbesondere einen Einblick in die strukturierte Forschungsarbeit, die in vier thematische Säulen gegliedert wurde. Die Ergebnisse leisten einen Beitrag zur Weiterentwicklung des kommunalen Holzbaus und sollen anderen Städten als übertragbare Erkenntnisse für den Einstieg in nachhaltige, flächenschonende und sozial orientierte Bauprojekte dienen.

Abschlussbericht (67,4 MB)

Abschlussbericht des Planungsteams

Auf Grundlage des überarbeiteten städtebaulichen Entwurfs wurde die Optimierung des Wohnungsbaus vertiefend untersucht. Dies erfolgte von einem aus einer europaweiten Ausschreibung hervorgegangenen Planungsteam das vom Projektteam eng begleitet wurde. Im Unterschied zu ersten Annahmen stellte sich ein einfacher Vergleich eines Referenzgebäudes in Massiv- und Holzbauweise nicht als zielführend heraus. Diese Betrachtung erfolgte begleitend zur Optimierung der Planung. Das Planungsteam konzentrierte sich mit dem Ziel der Kostenoptimierung auf die Untersuchung unterschiedlicher Grundrissvarianten und Holzbaukonzepte, ihre technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit im städtebaulichen Gesamtkontext. Der Abschlussbericht des Planungsteams dokumentiert sowohl Untersuchungsumfang aus auch die Ergebnisse.

Gebäudetypen und Regelgeschoss
Grafik: DGJ Architektur GmbH

Abschlussbericht Planungsteam (9,7 MB)

Planungsleitfaden

Die aus dem Projekt gewonnenen Erkenntnisse bilden eine wertvolle Grundlage für die Entwicklung des Planungsleitfadens, der kommunalen Bauherren und Planungsteams als Orientierung dienen kann. Die Ergebnisse werden Grundlage für das künftige Handlungsprogramm Holzbau der Stadt Konstanz.

Planungsleitfaden (4,5 MB)

Policy Brief in Deutsch und Englisch

Der Policy Brief fasst in Kürze die wesentlichen Inhalte zusammen.

Policybrief (D) (4 MB)

Policybrief (EN) (3,8 MB)

Zentrale Erkenntnisse

  • Holzbau ist wirtschaftlich darstellbar und qualitativ hochwertig – bei frühzeitiger Integration und intelligenter Planung
  • Lebenszykluskosten können günstiger sein als beim Massivbau, trotz höherer Anfangsinvestitionen, die CO₂-Bilanz ist deutlich besser
  • Interdisziplinäre Planungs-teams und funktionale Ausschreibungen sichern und steigern Qualität und Innovationskraft
  • Förderlogiken müssen CO₂-Bilanz und Nachhaltigkeit stärker berücksichtigen und flexibler werden
  • Regionale Holzressourcen eröffnen Klimavorteile und Preisstabilität

Handlungsempfehlungen

  1. Prozesse neugestalten und politische Voraussetzungen schaffen
    Ein zentraler Erfolgsfaktor liegt in der frühzeitigen politischen Weichenstellung. Kommunen, die den Holzbau im geförderten Segment umsetzen möchten, benötigen klare Beschlüsse zu Klimaschutz und nachhaltigem Bauen, eingebettet in Handlungsprogramme oder kommunale  Klimaschutzstrategien. Wesentlich ist zudem die Verzahnung mit förderrechtlichen Rahmenbedingungen – etwa die Berücksichtigung von Klimaschutz- und Holzbauzielen in Stellplatzsatzungen, Förderlogiken und Vergaberichtlinien.
  2. Wettbewerbe und Ausschreibungen als Steuerungsinstrumente etablieren
    Wettbewerbe und Vergabeverfahren müssen gezielt auf Holzbau ausgerichtet werden. Dazu gehören die präzise Definition von Zielen (CO₂-Bilanz, Ressourceneffizienz, Lebenszykluskosten), fachlich interdisziplinär qualifizierte Jurys sowie die Verpflichtung zu interdisziplinären Planungsteams mit nachgewiesener Holzbaukompetenz.
  3. Interdisziplinäre Zusammenarbeit als Schlüsselfaktor nutzen
    Holzbauprojekte entfalten dann ihr volles Potenzial, wenn Stadtplanung, Architektur, Tragwerksplanung, Bauphysik und Energieplanung von Beginn an synchronisiert werden. Solche Teams ermöglichen iterative Prozesse, in denen Entwurf, Technik, Wirtschaftlichkeit und Förderaspekte wechselseitig aufeinander abgestimmt werden. Der Bebauungsplan ist Resultat des gemeinsamen Entwicklungsprozesses.
  4. Planung optimieren, Lebenszyklus und CO₂-Bilanz betrachten
    Holzbau ist bei optimierter Planung, modularer Vorfertigung und flächeneffizienten Grundrissen wirtschaftlich konkurrenzfähig. Die Lebenszykluskosten können unter denen von Massivbauten liegen, da Betrieb, Instandhaltung und Rückbau günstiger ausfallen. Hinzu kommt eine signifikant bessere CO₂-Bilanz, die in künftigen Förderstrukturen stärker
    berücksichtigt werden sollte.
  5. Regionale Wertschöpfung betrachten
    Die Nutzung regionaler Holzressourcen und lokaler Lieferketten trägt nicht nur zur Emissionsminderung bei, sondern stärkt auch die wirtschaftliche Resilienz kommunaler Bauvorhaben. Die regionale Kooperation mit Forstwirtschaft, Zimmereibetrieben und Forschungseinrichtungen können eine langfristige Stabilität und Innovationskraft fördern.
  6. Wissenssicherung und Übertragbarkeit gewährleisten und nutzen
    Die Projektergebnisse wurden umfassend dokumentiert, so dass Kommunen, Wohnungsbaugesellschaften und Planenden praxisorientierte Instrumente für eigene Vorhaben an die Hand gegeben werden.

Ausblick

Mit der vorliegenden Planung sind die Grundlagen für die Umsetzung des Quartiers in Holzbauweise geschaffen. Das Mobilitätskonzept des Quartiers kombiniert das Feuerwehrgerätehaus mit den erforderlichen Parkplätzen in einem Gebäude. Auch hier ist das Thema Bauen in Holz zentral. Desweiteren fließen wesentliche Erkenntnisse in das zukünftige Handlungsprogramm Holzbau ein. Es ist strategisches Element der Klimaschutzstrategie der Stadt Konstanz.

Modell Jungerhalde-West Blick von Süden

Feuerwehr mit Parkierung
Visualisierung: Krehl Girke Architekten

Beteiligung

Beteiligungsverfahren Jungerhalde-West

Die Stadt Konstanz will zusammen mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WOBAK bezahlbaren Wohnraum in Allmannsdorf schaffen. Dabei soll die Bürgerschaft in die Planung mit einbezogen werden.
 
Ziel der Verwaltung ist es, auf der am Rande von Allmannsdorf gelegenen Fläche gemeinsam mit der WOBAK dringend benötigten, bezahlbaren Wohnraum unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit zu schaffen. Gemeinsam mit der Bürgerschaft, Experten und der Verwaltung, soll im Rahmen eines Qualifizierungsverfahrens ein geeigneter Bebauungsentwurf erarbeitet werden. Eine erste Online-Bürgerinformation dazu hat im Januar dieses Jahrs stattgefunden.
 
Besonders im Fokus steht die Nachhaltigkeit. Im Rahmen der Holzbau-Offensive Baden-Württemberg hat sich die Stadt erfolgreich beim Ideenaufruf des Landes für kommunale Holzbau-Konzepte beworben. Mit Blick auf die weltweite Klimaentwicklung soll am Beispiel der „Jungerhalde-West“ ein Konzept für bezahlbaren Wohnraum in Holzbauweise entwickelt werden. Im Rahmen des Online-Workshops werden Wege für nachhaltiges Bauen aufgezeigt. Ziel ist es, zusammen mit der Bürgerschaft städtebauliche, nutzungsstrukturelle, ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte mit den berechtigten Interessen der Nachbarschaft zusammenzuführen. Alle Bürgerinnen und Bürger sind herzlich zur Veranstaltung eingeladen. Bis zum 22. Juli war eine Anmeldung für den Termin möglich, insgesamt haben sich über 80 Personen angemeldet. Anregungen konnten analog oder digital im Vorfeld eingereicht werden. 

Bisherige Beteiligungsformate:


Am 14. Januar 2021 hat die Stadt zu diesem Thema eine Online-Bürgerinformation durchgeführt. Es wurde über die Ziele des Projekts berichtet und Rückfragen beantwortet.
Die Präsentation der Online-Bürgerinformation können Sie hier abrufen.

  
Umfangreiches Beteiligungsverfahren – Im Dialog mit der Bürgerschaft

2021Städtebauliches Workshopverfahren mit Fokus auf Holzbau, Mobilität und Freiraumqualität.
2022Überarbeitung Städtebaulicher Entwurf: Optimierung CO₂-Bilanz, Parkierung, Vertiefung Feuerwehr.Regionale Wertschöpfung: Prüfung des Einsatzes von Holz aus dem Landkreis Konstanz. 2023–2025Hochbau-Vertiefung durch interdisziplinäres Planungsteam: Architektur, Bauingenieurwesen, Bauphysik, Brandschutz, Schallschutz, Technische Gebäudeausrüstung, Energiekonzept.Optimierungsprozess hinsichtlich der Grundrisse und Holzbausysteme, Integration der Erkenntnisse in den Bebauungsplan.

Beteiligungsverfahren „Jungerhalde-West“

Das Beteiligungsverfahren sieht drei Bausteine vor:

  

1. Themen-Sammlung

Online Von Montag, 12. bis Donnerstag, 15. Juli  2021– Jeweils eine Stunde von 8.30 bis 9.30 Uhr, von 12.30 bis 13.30 Uhr und von 17.30 bis 18.30 Uhr
Die BürgerInnen können ihre Anregungen und Bedenken zur Quartiersentwicklung, zur Bebauungsdichte und zum Naturraum Hockgraben sowie generelle Anliegen zur Bebauung Jungerhalde-West auf einer digitalen Pinnwand festhalten. Es ist keine Anmeldung erforderlich. Interessenten loggen Sie sich in den angegebenen Zeitfenster ein unter www.zoom.us/join Kenncode: 005241 / Meeting-ID: 86202498498. Bei technischen Problemen ist eine Hotline eingerichtet unter Telefon 07531/3698943 oder jungerhalde@die-regionauten.de.

Themen-Sammlung vor Ort im Amt für Stadtplanung und Umwelt
Montag, 12. Juli 2021 von 15 bis 17 Uhr und Freitag, 16. Juli 2021 von 9 bis 12 Uhr
Ergänzend zur digitalen Sprechstunde können Sie analog im Amt für Stadtplanung und Umwelt Ihre Anregungen und Bedenken zur Quartiersentwicklung, zur Bebauungsdichte und zum Naturraum Hockgraben sowie generelle Anliegen zur Bebauung Jungerhalde West auf einer Pinnwand festhalten. Es ist keine Anmeldung erforderlich. Kommen Sie einfach im Verwaltungsgebäude Laube (Untere Laube 24, 5.OG, Zimmer 5.32) vorbei und melden Sich im Nachbarbüro bei Frau Schmitz (Zimmer 5.31).

Die Dokumentation zur Themensammlung finden Sie hier (317 KB)
 
  
  

2. Beteiligungs-Workshop online

Am Samstag, 24. Juli von 9 bis 13.30 Uhr
Zunächst informiert das Amt für Stadtplanung und Umwelt über Planungsstand und den Projektfahrplan und stellt die Planerteams vor, die sich am Planungsprozess beteiligen. Anschließend wird die Themen-Sammlung gebündelt, diskutiert und ergänzt sowie offene Fragen beantwortet. Dazu werden interaktive Elemente, Blitz-Umfragen und Chats und genutzt. Alle Beiträge und Anliegen werden festgehalten. Die Ergebnisse des Tages fließen maßgeblich in die Wettbewerbsausschreibung und damit in die Entwürfe der Architekten ein. Nach der Anmeldung zum Workshop (s.u.) erhalten die Interessenten eine E-Mail mit den Zugangsdaten und allen wichtigen Hinweisen.

Folgende sieben Planerteams nehmen am Planungsverfahren teil:

  • Bauraum, Konstanz mit Pesch und Partner, Stuttgart
  • Braun + Müller Architekten, Konstanz mit 365°Freiraum und Umwelt, Überlingen
  • D´Aloisio Architekten, Konstanz mit Planstatt Senner, Überlingen
  • Krehl Girke Architekten, Konstanz GNÄDINGER Landschaftsarchitekten, Singen/Hohentwiel
  • Beer Bembé Dellinger Architekten und Stadtplaner, Greifenberg + München mit Michael Wenzel, Landschaftsarchitekt, Unterhaching
  • Firma Rhomberg, Bregenz mit der Siedlungswerkstatt, Konstanz mit Freiraumwerkstadt Überlingen
  • Rogg Architekten, Konstanz mit N.N.

  
  
  

  
Insgesamt haben an dem Auftaktworkshop am Samstag, den 24. Juli 2021 rund 70 Personen teilgenommen.

Die Präsentation zur Veranstaltung einschließlich der Vorstellung der Planerteams finden Sie hier.
Präsentation zum Auftaktworkshop (5,3 MB)

Die Dokumentation des Workshoptermins finden Sie hier: Dokumentation Workshoptermin (177 KB)
 

 
3. Präsentation der Beiträge der sieben Planerteams

Am Montag, 27. September 2021 von 9 bis 11:30 Uhr
werden alle Entwürfe öffentlich im Unteren Konzilsaal vorgestellt. Hierfür kann man sich bis einschließlich Donnerstag, den 23. September unter jungerhalde@die-regionauten.de anmelden. Die Teilnehmeranzahl ist begrenzt. Die Teilnahme ist erst nach Erhalt einer Bestätigung per E-Mail sowie mit einem Nachweis der 3G (Geimpft, Genesen, Getestet) vor Ort möglich.
 
Im Anschluss wird sich die Jury nichtöffentlich für einen Siegerentwurf entscheiden. Am 28. September werden alle Arbeiten im Konzil, Unterer Konzilsaal, zwischen 9 und 19 Uhr ausgestellt. Die prämierten Entwürfe werden anschließend vom 30. September bis 15. Oktober im 6. OG des Verwaltungsgebäudes Laube, Untere Laube 24, zu den üblichen Öffnungszeiten gezeigt.

Die Pressemitteilung  zur Jurysitzung finden Sie hier.
    

Wettbewerb

Bebauungsplan

Bebauungsplan "Jungerhalde-West"

Gerade im Projekt Jungerhalde-West hat sich gezeigt, dass die Qualität des Bebauungsplans maßgeblich von der Qualität des vorgelagerten Planungsprozesses abhängt. Eines der zentralen Ergebnisse des Forschungsprojekts ist die – an sich bekannte, in der Praxis aber häufig unterschätzte – Erkenntnis, dass komplexe Vorhaben, und insbesondere innovative Holzbauquartiere im geförderten Wohnungsbau, nur dann erfolgreich entwickelt werden können, wenn alle relevanten Akteure frühzeitig, kontinuierlich und gleichberechtigt zusammenarbeiten. Statt einer herkömmlichen sequenziellen Planung („erst Städtebau, dann Bebauungsplan, dann Hochbau“) wurde bei Jungerhalde-West ein integrierter und iterativer Prozess etabliert, in dem Städtebau, Architektur, Bauphysik, Energiekonzept, Wirtschaftlichkeit, Förderlogik und ökologische Zielsetzungen parallel betrachtet wurden. Insgesamt bestätigt das Projekt, dass frühe Interdisziplinarität zwar zusätzlichen Aufwand und personelle Ressourcen erfordert, zugleich aber spätere Planänderungen, Kostensteigerungen und Zielkonflikte verhindert – und letztlich zu robusten, klimatauglichen und wirtschaftlich tragfähigen Ergebnissen führt.

Der Bebauungsplan befindet sich im Verfahren. Der Abschluss der Verfahren ist für den Herbst 2026 geplant.
Anbei die bisher gefassten Beschlüsse.


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