BAUTURBO IN KONSTANZ

Schneller zu mehr Wohnraum – so funktioniert das neue Planungsrecht in Konstanz.

  
Wohnraum ist knapp – in Konstanz wie in vielen anderen Städten. Der Bund hat deshalb das Baugesetzbuch geändert und damit den sogenannten „Bauturbo" eingeführt. Er soll helfen, schneller und unkomplizierter neuen Wohnraum zu schaffen. 
  

Was ist der Bauturbo und was soll er bewirken?

  
Das neue Gesetz ermöglicht es, von bestimmten bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen, wenn dadurch neuer Wohnraum geschaffen wird. Das heißt: weniger bürokratische Hürden, kürzere Verfahren und mehr Planungssicherheit für alle, die bauen oder in Wohnraum investieren möchten.
 
Der Bauturbo leistet konkret Folgendes: Er erleichtert die Nachverdichtung im Innenbereich, indem die Möglichkeit erweitert wird, zugunsten des Wohnungsbaus von Festsetzungen eines Bebauungsplans zu befreien oder im unbeplanten Innenbereich Wohngebäude zu errichten, die sich nicht in die nähere Umgebungsbebauung einfügen. Dies ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen z. B. eine nachträgliche Aufstockung von Gebäuden oder die Bebauung von Hinterliegergrundstücken.
 
Darüber hinaus wurde eine temporäre Sonderregelung in das BauGB aufgenommen (§ 246e BauGB), die befristet bis Ende 2030 bei der Zulassung von Wohnbauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften oder bauleitplanerischen Festsetzungen ermöglicht. Dies kann die Schaffung von Wohnraum ohne vorherige Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans ermöglichen. Zu beachten sind dabei insbesondere Maßgaben des Umweltschutzes und nachbarliche Interessen.
 
Zentral ist dabei die Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung: Vorhaben können nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Standortgemeinde zugelassen werden. Die Gemeinde prüft, ob das Vorhaben mit ihren städtebaulichen Vorstellungen vereinbar ist. Die Zustimmung kann auch unter der Bedingung erteilt werden, dass sich der Vorhabenträger zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet.
 
Der Bauturbo kann somit einen wichtigen Beitrag zur Beschleunigung des Wohnungsbaus leisten. Er eröffnet neue Möglichkeiten für die Nachverdichtung und Umnutzung im Innenbereich und ermöglicht den Verzicht auf ein oftmals zeitaufwändiges Bauleitplanverfahren – das sonst mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann.

Die drei Regelungen im Überblick

Der Bauturbo umfasst im Wesentlichen drei Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB):
  • § 31 Abs. 3 BauGB – Erweiterte Befreiung: Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus. Gilt nun allgemein – nicht mehr nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
  • § 34 Abs. 3b BauGB – Abweichung im Innenbereich: Wohngebäude im unbeplanten Innenbereich können auch zugelassen werden, wenn sie sich nicht vollständig in die nähere Umgebung einfügen.
  • § 246e BauGB – Sonderregelung (befristet bis 31.12.2030): Wohnbauvorhaben können trotz entgegenstehender bauplanungsrechtlicher Vorschriften zugelassen werden – mit Zustimmung der Gemeinde und unter Würdigung nachbarlicher Interessen und öffentlicher Belange.

Wie setzt Konstanz den Bauturbo um?

  
Die Anwendung des Bauturbos erfolgt auf Grundlage eines vom Gemeinderat beschlossenen Kriterienkatalogs. Dieser stellt sicher, dass alle Vorhaben nach einheitlichen, transparenten und öffentlich einsehbaren Maßstäben beurteilt werden – unabhängig von Einzelinteressen und nachvollziehbar für alle Beteiligten.

  
Räumliche Kriterien

Der Bauturbo kann im gesamten Stadtgebiet Konstanz angewendet werden – mit zwei Ausnahmen: ausgeschlossen sind der denkmalgeschützte Bereich der Altstadt sowie festgesetzte Industrie- und Gewerbegebiete.

  
Objektbezogene Kriterien
  • Anwendung ab zwei Wohneinheiten bei Neubau. Bei Bestandserweiterungen ist mindestens eine zusätzliche Wohneinheit zu schaffen.
  • Ab sechs Wohneinheiten gelten die baulandpolitischen Grundsätze des Handlungsprogramms Wohnen in der jeweils gültigen Fassung (soziale Kriterien, Belegungsbindungen etc.).
  • Sonderregelungen bei Konzepten mit sozialem oder gesetzlichem Versorgungsauftrag sind möglich.
  • Prüfung einer Infrastrukturabgabe (Kostenbeteiligung) durch die Stadt.
  • Verpflichtende Vorabstimmung mit der Verwaltung vor Antragstellung.
  • Städtebauliche und gestalterische Qualität: Je nach Lage und Bedeutung des Vorhabens kann eine Beratung im Gestaltungsbeirat gefordert werden. Bei besonderer städtebaulicher Bedeutung können auch Mehrfachbeauftragungen oder Wettbewerbe erforderlich sein.
  
  
Zeitliche Kriterien
  • Vereinbarung einer Bauverpflichtung: Das Vorhaben muss innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung fertiggestellt sein.
  • Bauvoranfragen sind vom Bauturbo-Verfahren ausgeschlossen, da sie in der Regel nur einzelne baurechtliche Fragen klären und nicht mit der bindenden Bauverpflichtung kombinierbar sind.

  
  
Soziale Standards und Klimaanpassung gelten weiterhin

Der Bauturbo dient nicht dazu, soziale oder ökologische Standards zu umgehen. Die Kriterien des Handlungsprogramms Wohnen sowie die Anforderungen aus dem Klimawandelanpassungskonzept der Stadt Konstanz gelten auch im Bauturbo-Verfahren uneingeschränkt.

Was müssen Bauherrinnen und Bauherren tun?

  
Den Antrag auf Anwendung des Bauturbos stellen Sie als Bauherr im Rahmen des Bauantrags. Prüfen Sie vorab anhand der folgenden Fragen, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich in Frage kommt:

  • Handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben?
  • Ist die Mindestanzahl an Wohneinheiten geplant? (Neubau: min. 2 WE / Erweiterung: min. 1 zusätzliche WE)
  • Liegt das Vorhaben im räumlichen Geltungsbereich – also im Stadtgebiet, aber nicht in einem Gewerbe-/Industriegebiet und nicht in der denkmalgeschützten Altstadt?
  • Ist das Vorhaben nicht bereits nach den übrigen Regelungen des BauGB genehmigungsfähig?
  • Sind Sie bereit, sich zur Fertigstellung innerhalb von drei Jahren nach Baugenehmigung vertraglich zu verpflichten?

  
  
Können Sie alle Fragen mit Ja beantworten, ist Ihr Vorhaben ein möglicher Kandidat für den Bauturbo. Der nächste Schritt vor der eigentlichen Antragstellung ist ein Beratungsgespräch mit der unteren Baurechtsbehörde und dem Amt für Stadtplanung und Umwelt.
Hierzu wenden Sie sich bitte an den Baupunkt.


Nach erfolgter Abstimmung kann der Bauantrag eingereicht werden. 
Die Stadt entscheidet anschließend innerhalb von drei Monaten über die Zustimmung. Diese Entscheidung fließt dann in die spätere baurechtliche Entscheidung mit ein.

Der Weg zum Bauturbo – Schritt für Schritt

Schritt 1: Vorabstimmung mit der Verwaltung
Vor der Einreichung des Bauantrags ist eine Vorberatung des Vorhabens mit dem Baurechts- und Denkmalamt und dem Amt für Stadtplanung und Umwelt verpflichtend. In diesem Gespräch wird auf Basis der konkreten Planung geklärt:

  • Kann der Bauturbo angewendet werden?
  • Nach welchem Paragraphen (§ 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b oder § 246e BauGB)?
  • Welche Unterlagen sind für eine vollständige Beurteilung erforderlich?

  
Schritt 2: Einreichung des Bauantrags
Sind Anwendbarkeit und erforderliche Unterlagen geklärt, wird der Bauantrag zusammen mit dem Antrag auf Anwendung des Bauturbos eingereicht.

 
Schritt 3: Zustimmung der Stadt Konstanz
Die Stadt Konstanz entscheidet innerhalb von drei Monaten, ob sie der Anwendung des Bauturbos zustimmt. Ist eine Bürgerbeteiligung erforderlich, verlängert sich die Frist um maximal einen weiteren Monat. Liegt nach Ablauf der Frist keine Entscheidung vor, gilt die Zustimmung als erteilt (sog. Zustimmungsfiktion nach § 36a BauGB).
 
Wichtig: Die Zustimmung ist kein Freifahrtschein. Sie bezieht sich ausschließlich auf die Anwendung des Bauturbos – nicht auf die Baugenehmigung insgesamt. Alle weiteren gesetzlichen Vorgaben (Landesbauordnung, Naturschutz, Denkmalschutz etc.) bleiben vollumfänglich bestehen und können durch den Bauturbo nicht überwunden werden.

 
Schritt 4: Sicherung der vereinbarten Kriterien
Die Stadt Konstanz knüpft die Zustimmung an die Absicherung der vereinbarten Kriterien – entweder über einen städtebaulichen Vertrag oder über Auflagen in der Baugenehmigung.

 
Schritt 5: Baugenehmigung & Baustart
Nach positiver Prüfung und Zustimmung wird die Baugenehmigung erteilt. Die Bauverpflichtung verpflichtet zur Fertigstellung innerhalb von drei Jahren.

Transparenz und demokratische Kontrolle

  
Der Technische und Umweltausschuss (TUA) behält den Überblick

Die Verwaltung informiert den Technischen und Umweltausschuss (TUA) laufend über alle Bauvorhaben, die im Bauturbo-Verfahren behandelt werden. Der TUA erhält regelmäßig eine vollständige Liste aller laufenden Bauturbo-Vorhaben.
 
Vorhaben, die in ihrer Größe und Bedeutung einem Bebauungsplanverfahren entsprechen, werden automatisch im TUA beraten. So bleibt das gewählte Gremium stets eingebunden – auch bei beschleunigten Verfahren. Der Bauturbo beschleunigt Verfahren – er hebelt die demokratische Kontrolle nicht aus.

  
  
Monitoring durch das Regierungspräsidium

Das Regierungspräsidium hat ein systematisches Monitoring angewiesen. Erfasst werden:

  • Welche Baugebiete vom Bauturbo betroffen sind
  • Wie viele Fälle je Gebiet bearbeitet wurden

   
Dieses Monitoring dient der Qualitätssicherung, der Wirksamkeitsprüfung und der Rechenschaftspflicht gegenüber Öffentlichkeit und Aufsichtsbehörde.

Häufige Fragen – kurz beantwortet

Wird der Bauturbo willkürlich oder intransparent angewendet?
Nein. Der Gemeinderat hat klare, öffentlich zugängliche Kriterien beschlossen. Alle Entscheidungen sind nachvollziehbar dokumentiert.

 
Werden soziale Standards vernachlässigt?
Nein. Ab sechs Wohneinheiten gelten die Kriterien des Handlungsprogramms Wohnen. Das Klimawandelanpassungskonzept findet ebenfalls Anwendung.

 
Hilft der Bauturbo nur der Immobilienbranche?
Nein. Der Bauturbo wird zielgerichtet eingesetzt – auch für Bestandsgebäude und für Vorhaben, die sonst jahrelange Bebauungsplanverfahren erfordern würden.

 
Kann ich eine Bauvoranfrage stellen?
Nein. Bauvoranfragen sind im Bauturbo-Verfahren ausgeschlossen, da sie nicht mit der verpflichtenden Bauverpflichtung kombinierbar sind.

 
Was passiert, wenn die Stadt nicht innerhalb von 3 Monaten entscheidet?
Die Zustimmung gilt nach § 36a BauGB als erteilt (Zustimmungsfiktion). Bei Bürgerbeteiligung verlängert sich die Frist um max. einen Monat.

 
Gilt der Bauturbo auch für die Altstadt?
Nein. Der denkmalgeschützte Bereich der Gesamtanlage Altstadt sowie Gewerbe- und Industriegebiete sind ausdrücklich ausgenommen.


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