Viele Wohnprojekte umgesetzt

Konstanz geht das Thema Wohnungsbau weiterhin engagiert an

„Schwarmstädte“ wie Konstanz gehören bundesweit zu den Kommunen mit steigenden Bevölkerungsprognosen. Zusammen mit den niedrigen Bauzinsen der letzten Jahre bedingte dies einen deutlich angespannten Wohnungsmarkt. Auf diese schwierige Situation antwortete die Stadt Konstanz mit dem Handlungsprogramm Wohnen. 2014 beschloss der Konstanzer Gemeinderat das Handlungsprogramm Wohnen, 2018 wurde es im Rahmen einer Evaluation noch einmal nachjustiert. Wo steht die Stadt mit ihrem Handlungsprogramm Wohnen heute?
 
2.770 Wohnungen bis heute
Das Ziel des Handlungsprogramms ist es, dass Konstanz für alle Bevölkerungsschichten und Familien Konstanz attraktiv und lebenswert bleibt – indem mittel- und langfristig bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Denn Konstanz soll eine lebenswerte Stadt für alle sein, unabhängig von Alter, Herkunft oder Einkommen.
 
Die Zielvorgabe ist, bis 2035 7.900 neue Wohnungen in der Stadt zu bauen. In den letzten acht Jahren, also von 2014 bis einschließlich 2022, können rund 2.770 neue Wohnungen bilanziert werden, das entspricht schon 35 % der anvisierten Menge bis 2035. „Das ist ein gutes Zwischenergebnis, das Konstanz erreicht hat“, erklärt Bürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn. „Viele Bürgerinnen und Bürger haben bereits von unserem Handlungsprogramm Wohnen profitiert. Man muss bei dieser Zahl auch bedenken, dass parallel dazu ein aufwendiger und breit angelegter Planungsprozess sowie der Grunderwerb umgesetzt werden mussten. Davon profitieren wir jetzt. In der Praxis bedeutet das konkret: Wir können in den kommenden Jahren viel mehr umsetzen als in den zurückliegenden Jahren.“ Von den 2.770 neuen Wohnungen zählen 525 Wohnungen zum geförderten Wohnungsbau. Von ihnen baut die städtische Wohnungsbaugesellschaft WOBAK den Löwenanteil. Die WOBAK hat ihr Bauvolumen zwischenzeitlich verdoppelt. Problematischer ist das mittlere Segment, also die Preissegmente knapp oberhalb des geförderten Wohnungsbaus. Für diese bestehen keinerlei Förderprogramme von Bund oder Land.
 
Untersuchung des Stadtgebiets
Am Anfang des Handlungsprogramms Wohnen stand eine große planerische Herausforderung: Die möglichen Potentialflächen des gesamten Stadtgebiets wurden systematisch aufbereitet, um Grunderwerb und die von Bürgermeister Langensteiner erwähnten Planungsprozesse auf den Weg zu bringen. Dabei wurden zunächst Flächen identifiziert und aufgelistet. Dann wurde der erforderliche Grunderwerb intensiviert und das Baurecht für viele Gebiete geschaffen. Die Schaffung des Baurechts ist die zentrale Voraussetzung dafür, dass überhaupt Bagger anrollen können – aber es ist oft auch ein langwieriger Prozess: Nicht selten werden umfangreiche Bürgerbeteiligungsformate durchgeführt, die weit über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen; es gibt Einwendungen von Nachbarn bis hin zu Klagen vor Gerichten, die die Planungsprozesse verzögern; es ist eine deutliche Steigerung an Rechtsverfahren und Vertretungen von Einsprechern durch Rechtsbeistände zu verzeichnen. Für den größten Teil der Gebiete des Handlungsprogramms Wohnen ist das Baurecht mittlerweile sehr weit vorangebracht.
 
Die Stärke des Handlungsprogramms Wohnen besteht darin, dass es dynamisch angelegt ist, d.h. die Flächenpotentiale werden entsprechend der Grundstücksverfügbarkeit, den jeweiligen Fortschritten des Planungsprozesses (mit den Einwendungen), der Bebaubarkeit und den Kapazitäten flexibel entwickelt. So wurden einige der ursprünglich gelisteten Flächen wie z.B. das Döbele mit ganz speziellen und komplexen Problemstellungen im Laufe des Planungsprozesses zunächst zurückgestellt, weil neu hinzugekommene Flächen entweder schneller entwickelt werden konnten (wie z.B. das Pfeiferhölzle) oder viel mehr Wohnungen ermöglichen (wie z.B. das Bückle-Areal).
 
Wendemarke Hafner
Das größte Potential des Handlungsprogramms Wohnen liegt mit 45 ha in der Entwicklung des Hafners. Die Bebauung des Hafners gilt für die Wohnungssituation in Konstanz als Wendemarke: Mit diesem neuen Stadtquartier wird eine spürbare Entspannung auf dem Wohnungsmarkt erwartet und auch der Nachholbedarf gedeckt sein. In der Zwischenzeit arbeitet die Verwaltung gemeinsam mit der WOBAK an jeweils schnell realisierbaren Standorten. Dabei wird der sogenannte „Katalog“ des Handlungsprogramms Wohnen mit vielen Quartiersstandorten planerisch umgesetzt, ergänzt, fortgeschrieben, und auch sogenannte „Sommersprossengrundstücke“, das sind kleinere Grundstücke im Stadtgebiet, werden mit Baurecht realisiert.
 
Voraussetzung für attraktive Viertel
Beim Handlungsprogramm Wohnen geht es nicht nur um die Quantität, sondern auch um die Qualität. „In den Stadtteilen werden ausgewogene Bevölkerungsstrukturen erhalten und geschaffen, um die soziale Stabilität und Durchmischung innerhalb neu entstehender Quartiere zu sichern. Mit unterschiedlichen Wohnformen für verschiedene Zielgruppen wird die Generationenvielfalt gefördert“, erklärt Marion Klose, die Leiterin des Amtes für Stadtplanung und Umwelt. So werden beispielsweise neben mindestens 30 Prozent gefördertem Wohnungsbau auch 5 bis 7 Prozent der im Neubau entstehenden Wohnflächen für Baugemeinschaften und Baugruppen zur Verfügung gestellt.
 
Worauf basiert die Prognose für Konstanz?
Eine wichtige Grundlage für das Handlungsprogramm Wohnen bildete die Bedarfsprognose des Instituts empirica (Berlin) für Konstanz. Dort heißt es: „Konstanz ist und bleibt eine sehr attraktive Schwarmstadt mit hoher Zuwanderung und ist damit in einer Reihe mit Freiburg, Karlsruhe oder Heidelberg zu nennen. Das Ergebnis der Studie lässt sich daher kurz und knapp auf den Punkt bringen: Ohne eine kräftige und zeitnahe Ausweitung der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau werden auch künftig Haushalte mit kleinem Geldbeutel und junge, sogar gutverdienende Familien aus der Stadt ins Umland verdrängt und schreitet die soziale Entmischung weiter voran.“ Dieser Trend konnte mittlerweile dank des Handlungsprogramms Wohnen abgebremst werden. Es ist zu vermuten, dass das auch weitere positive Nebeneffekte hat. Denn das Ausweichen ins Umland fördert die Zersiedlung, da vor allem im ländlichen Raum oft weniger dicht gebaut wird. Außerdem entsteht dadurch mehr Verkehr in Konstanz und der Region, da die Zahl der PendlerInnen zunimmt.
 
 
 
Weitere Infos:
 
Wie lässt sich der Wohnungsmarkt steuern?
Stadt nimmt verbindliche Festlegungen vor
 
Von den bis 2035 geplanten 7.900 Wohnungen sind 47 % im Preis direkt steuerbar. Das ist eine sehr beachtliche Quote. Über Zielgruppenbindungen erfolgen verbindliche Festlegungen für geförderten Wohnungsbau oder mittlere Preissegmente. Sie können auf zwei Wegen erfolgen: über die städtische Grundstücksvergabe, wenn die Stadt selbst Eigentümerin der Grundstücke ist; oder über städtebauliche Verträge, wenn die Stadt das Baurecht gestalten kann. Damit ergeben sich für rund 3.700 Wohneinheiten direkte Steuerungsmöglichkeiten für Zielgruppen.
 
Die Zielgruppenbindungen erfolgen im unteren und mittleren Segment. Innerhalb dieser Zielgruppenbindungen (also den 3.700 steuerbaren Wohnungen) ist folgende Verteilung vorgesehen: 54 % für den geförderten Wohnungsbau incl. der Haushalte mit besonderen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt, 11 % für Baugemeinschaften und Modellprojekte sowie 35 % für das mittlere Segment Miete und Eigentum, Genossenschaften und Konzeptvergaben. Bei der Vergabe städtischer Grundstücke hat der geplante (begünstigte) Zielpreis der Miet- oder Eigentumswohnung einen hohen Stellenwert und ist entsprechend der Preissegmente zu realisieren.
 
 
Konstanz baut für die KonstanzerInnen
Studie bestätigt Nutzen des Handlungsprogramms
 
Von dem neuen Wohnraum profitieren vor allem die KonstanzerInnen, die gerne in ihrer Stadt wohnen bleiben möchten, so eine wesentliche Aussage der Studie zur Bevölkerungsvorausrechnung des Berliner Wirtschafts- und Sozialforschungsinstituts empirica, die am 10.02.2021 im Gemeinderat vorgestellt wurde.
 
Generell wird das Bevölkerungswachstum der Stadt in erheblichem Maße von der Wohnungsmarktsituation sowie vom Zuzug von außen und von der Fortwanderung aus Konstanz ins Umland beeinflusst. Um die Fortzüge aus Konstanz zu minimieren, sei das entscheidende Kriterium, neuen Wohnraum zu schaffen, wie Ludger Baba vom Vorstand des empirica-Instituts in der Ratssitzung erläuterte. „Das Neubauprogramm der Stadt schafft eine gute Grundlage dafür, dass künftig vermehrt Haushalte aus Konstanz auch in Konstanz eine angemessene und bedarfsgerechte Wohnung finden können“, so ein Ergebnis von empirica. Die Untersuchung bestätigt, dass vom Konstanzer Handlungsprogramm Wohnen vor allem Bürgerinnen und Bürger, die eine Familie gründen oder nach der Ausbildung gerne in der Stadt wohnen bleiben möchten, profitieren.
 
Die Studie ist im Internet unter folgendem Link zu finden: www.konstanz.de/statistik/bevoelkerung


Hand in Hand
WOBAK setzt zahlreiche Projekte mit und für Konstanz um
 
Wenn es um Projekte zum Wohnungsbau in Konstanz geht, stößt man immer wieder auf einen Namen: WOBAK, die Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz. Das Unternehmen vermietet über 4.000 bezahlbare Wohnungen in der Kommune und ist damit eine treibende Kraft im „Konzern“ Stadt Konstanz, da sie einen wichtigen Wirtschaftsfaktor darstellt. Das Ziel der Gesellschaft ist es, breite Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen. Zudem übernimmt die WOBAK alle Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Wohnungswirtschaft, dem Städtebau und der Infrastruktur.
 
Geschichtliche Entwicklung der WOBAK
Gegründet wurde das Unternehmen 1924. In ihren ersten Jahrzehnten baute sie gegen die Wohnungsnot nach dem Ersten und auch dem Zweiten Weltkrieg an. Ähnliche Konzepte finden sich in vielen deutschen Städten. Etwa um das Jahr 2000 hat sich die Ausrichtung solcher städtischer Wohnbaugesellschaften aber vielerorts geändert: Viele Kommunen – das berühmteste Beispiel ist Berlin – haben ihre Wohnungsbaugesellschaften an private Investoren verkauft. In anderen Städten wie etwa in Freiburg wurden die Gesellschaften dazu angehalten, ihre Mieten auf das Marktniveau anzuheben. Beides geschah in Konstanz glücklicherweise nicht. Die WOBAK blieb in öffentlicher Hand – und ihre Mieten moderat. Und das bis heute. Die Gesellschafter der WOBAK sind die Stadt Konstanz mit 96 Prozent Beteiligung sowie die Sparkasse Bodensee mit vier Prozent.
 
Die Zielrichtung der WOBAK
Die WOBAK baut spekulationsfrei und hält ihre Wohnungen langfristig im Bestand. Auch wenn Wohnungen nach Ablauf der Förderung nicht mehr mietgebunden sind, hält die Gesellschaft die Mieten weiterhin moderat. Neben der klassischen Mietwohnung baut und vermietet die WOBAK auch Wohnraum für besondere Zielgruppen wie Pflegeheime, Anschlussunterbringungen für Geflüchtete oder Unterkünfte für Wohnungslose.
 
 
Wo baut die WOBAK in Konstanz?
Von Wärmenetzen bis Holzbau – ein paar Beispiele für Projekte in der Stadt
 
Die WOBAK hat bereits zahlreiche Bauvorhaben in Partnerschaft mit der Stadtverwaltung in Konstanz umgesetzt. So liefen beispielsweise bereits Projekte in den Bereichen geförderter Wohnungsbau, Wärmenetze, Holzbau und Anschlussunterbringung. Ein paar Beispiele im Überblick:
 
In der Wollmatinger Straße entstanden 20 neue Mietwohnungen, 16 davon sind gefördert. Der geförderte Wohnungsbau basiert auf zwei Faktoren: Zum einen werden die Mieten auf ein gewisses Niveau unter der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt – meist liegen sie 33 Prozent darunter. Zum anderen werden die Wohnungen nur an Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen vergeben. Bei einer vierköpfigen Familie gilt beispielsweise eine Obergrenze von 70.700 Euro im Jahr. Durch den geförderten Wohnungsbau wird das Mietniveau in Konstanz gedämpft. Fertiggestellt wurden die Mietwohnungen im Frühjahr 2022.
 
Beim Bauprojekt Am Pfeiferhölzle steht das Thema Energie sparen im Fokus. Denn Wärmenetze helfen genau dabei. Fertiggestellt wurde das Vorhaben im Frühjahr 2021. Entstanden sind 84 Mietwohnungen, 59 davon gefördert. Im Keller eines der Neubauten steht ein Blockheizkraftwerk, das über ein Nahwärmenetz nicht nur die Neubauten, sondern auch über 500 weitere Wohnungen von WOBAK und Dritten beheizt. Gegenüber der vorherigen Heiztechnik werden im Bestand mehr als 40 Prozent CO2 eingespart. Das Projekt läuft gemeinsam mit den Stadtwerken Konstanz.
 
Wohnen im Alter ermöglicht das Projekt Pflegeheim Jungerhalde. Dort entstanden bis Anfang 2021 rund 60 Pflegeplätze, die von der AWO betreut werden. Viele ältere Menschen brauchen mehr Unterstützung als sie in ihrer eigenen Wohnung oder in einem Betreuten Wohnen bekommen können. Auf der anderen Seite wollen viele SeniorInnen nicht ins klassische Pflegeheim ziehen. Hier setzt das Konzept der „Pflegefamilien" an: Zwölf ältere Menschen wohnen gemeinsam in einer „Familie". Das bedeutet, dass sie Rückzugsräume haben, aber an allen Angeboten teilnehmen können, beispielsweise am gemeinsamen Kochen.
 
Um Holzbau geht es beim Projekt Sonnenbühl. Dort hat die WOBAK in Holzelementbauweise innerhalb von sieben Wochen einen fünfstöckigen Bau aufgerichtet. Fertiggestellt wurde er im Herbst 2021. Entstanden sind 63 Appartements für die Anschlussunterbringung von Geflüchteten.
 
Der Vorteil von Holzbau: Zum einen ist er klimafreundlich – der Bau am Sonnenbühl bindet beispielsweise 700 Tonnen CO2. Zum anderen kann in Elementbauweise auch Zeit gespart werden: Die Elemente für den Holzbau am Sonnenbühl wurden im Schwarzwald vorgefertigt und auf der Baustelle zusammengesetzt.