100 Jahre Erbbaurechtsgesetz

Am 21. März berät der Gemeinderat die Richtlinien zum Erbbaurecht

Ein Beispiel für eine Konstanzer Erbbaurecht-Immobilie: Das Kinderhaus am Salzberg.
Ein Beispiel für eine Konstanzer Erbbaurecht-Immobilie: Das Kinderhaus am Salzberg.

Ein Haus auf einem Grundstück bauen, das einem nicht gehört, und Mietzins für den Boden zahlen, auf dem es steht? Gerade junge Familien auf der Suche nach Wohneigentum oder einem Grundstück für das eigene Haus stehen häufig vor der Frage nach den Vor- und Nachteilen des Erbbaurechts. Diese hängen von einigen Faktoren ab: zum Beispiel von der Beliebtheit des Standortes, den eigenen finanziellen Mitteln und den Zielen der Erbpachtgeber und -nehmer. In der Geschichte gab und gibt es immer wieder gute Gründe für das Erbbaurecht. Es wird in beliebten Städten wie Konstanz, wo Wohnungen knapp sind, häufiger angeboten. Das hat verschiedene Gründe.


Gute Zeiten, schlechte Zeiten

Ob dieses Baumodell vorteilhaft oder nachteilig für eine Familie ist, muss individuell abgewogen werden. Zunächst müssen ein paar Eigenschaften des Erbbaurechts genauer betrachtet werden. Normalerweise gehört ein Gebäude auch demjenigen, dem das Grundstück gehört. Das wichtigste Merkmal des Erbbaurechts ist, dass die sogenannten Erbbauberechtigten auf einem fremden Grundstück bauen, wobei das Gebäude im Eigentum des Bauherrn bleibt. Als Gegenleistung für die Nutzung des fremden Grundstücks bezahlt der Besitzer der Immobilie dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins. Die Konditionen hierfür werden in einem ErbbauverErbbauvertrag vereinbart. Als Gebäudeeigentümer kann der Besitzer die Immobilie frei für sich nutzen. Er kann sie beispielsweise einer Bank als Sicherheit für eine Finanzierung geben oder er kann sie verkaufen. Oder, er vererbt sie, da Erbbaurechte in der Regel für viele Jahrzehnte bestehen – oftmals 75 Jahre und mehr. Daher kommt auch der Name „Erbbau“. Derzeit ist „Betongold“, also der Kauf von Immobilien, hoch im Kurs. Kein Wunder, bei einem Kreditzinssatz von unter zwei Prozent. Bedenkt man, dass der Zinssatz für Erbbau in Konstanz bei vier Prozent liegt, scheint die Erbbaumöglichkeit die schlechtere Wahl zu sein, um an eine eigene Immobilie zu kommen. Schaut man z. B. auf das Jahr 1980, lag der Immobilienkredit bei 9,5 Prozent (Quelle: interhyp.de). 1980 war die Konstanzer 4-Prozent-Rate also ein richtiges Schnäppchen, denn der Zinssatz wird nicht alle Jahre verändert oder dem freien Immobilienmarkt angepasst. Er bleibt über Jahrzehnte bestehen. Je nach Kreditzins kann also das Erbbaurecht vorteilhaft oder nachteilig sein.


Die Spitalstiftung finanziert ihren Stiftungszweck

In Konstanz spielt das Erbbaurecht schon seit über 100 Jahren eine wichtige Rolle. Das erste, in den Archiven verzeichnete städtische Erbbaurecht, wurde 1915 bestellt; es folgten weitere in den 1920er Jahren. In größerem Umfang wurden Erbbaurechte durch die Stadt Konstanz nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs vergeben. Bekannte Erbbaurechte sind beispielsweise das Verwaltungsgebäude Untere Laube 30, verschiedene Studentenwohnheime, wie z.B. das Europahaus, Kindergärten wie beispielsweise das Kinderhaus am Salzberg oder die Flüchtlingsunterkunft in der Schottenstraße. Städtische Erbbaurechte zu Wohnzwecken gibt es im Gebiet Haidelmoos. Die Spitalstiftung Konstanz verwaltet 435 Erbbauverträge. Mit den Zinsen finanziert die Stiftung, die in der Versorgung älterer Menschen tätig ist, den Bau neuer und den Unterhalt bestehender Pflegeheime sowie sonstige Einrichtungen, zum Beispiel Pflege-Wohngemeinschaften. Stiftungsdirektor Andreas Voß zur Erbbaupacht: „Die Einnahmen aus unseren Pachtverträgen fließen in Form der Altersversorgung in der Stadt an die Allgemeinheit zurück. Der Erbbauzins ist daher ein wichtiger sozialer Beitrag seitens der Pachtnehmer. Die Spitalstiftung kann damit ihren Stiftungszweck erfüllen.“ Christoph Sigg, Leiter des Amtes für Liegenschaften und Geoinformation, betreut die rund 80 Erbbaurechte der Stadt: „Beim Erbbaurecht spielen viele Faktoren eine Rolle dabei, ob es ein sinnvolles und passendes Modell für die jeweiligen Beteiligten ist. Ein Vorteil ist, dass der Bauherr keine Kosten für den Kauf eines Grundstückes aufbringen muss. Andererseits wird er aber auch nicht Grundstückseigentümer und zahlt während der Vertragsdauer über den Erbbauzins ein Mehrfaches des Kaufpreises.“ Auch wenn Kredite derzeit sehr günstig zu haben sind, bietet das Erbbaurecht für Erbbaugeber und -nehmer auf Jahrzehnte gesehen eine Möglichkeit, fair zu kalkulieren. Um Familien mit Kindern beim Bau eines Hauses auf städtischen oder spitälischen Grundstücken zu fördern, hat die Stadtverwaltung außerdem ein Programm aufgelegt: So kann z.B. eine junge Familie mit zwei minderjährigen Kindern über eine Zeit von zehn Jahren mit bis zu 28.000 Euro unterstützt werden. Dieses Förderprogramm gilt sowohl beim Verkauf als auch bei der Bestellung von Erbbaurechten.

Andreas Voß, Stiftungsdirektor Spitalstiftung Konstanz und Christoph Sigg, Leiter des Amtes für Liegenschaften und Geoinformation sowie Sozialbürgermeister Dr. Andreas Osner mit einem Stadtplan zu den aktuellen Erbbaurechten.
Andreas Voß (Stiftungsdirektor Spitalstiftung Konstanz), Christoph Sigg (Leiter des Amtes für Liegenschaften und Geoinformation) und Sozialbürgermeister Dr. Andreas Osner mit einem Stadtplan zu den aktuellen Erbbaurechten.

So geht die Vergabe

Zu Beginn wird durch das zuständige Gremium beschlossen, dass ein Grundstück überhaupt vergeben werden soll. Hierbei werden auch die Konditionen und die Voraussetzungen, die ein Grundstücksinteressent mitbringen muss, beschlossen. Ebenso wird festgelegt, nach welchen Kriterien unter mehreren Bewerbern ausgewählt wird. Kriterien können beispielsweise sein, ob es sich um eine junge Familie mit Kindern handelt oder ob die Bewerber in Konstanz arbeiten. Das eigentliche Vergabeverfahren beginnt dann mit der Veröffentlichung des Ausschreibungstextes für das Grundstück. In der Ausschreibung sind die Konditionen, z.B. der Kaufpreis bzw. Erbbauzins, genannt, zu denen das Grundstück übernommen werden kann. Hierzu gehört auch, ob ein käuflicher Erwerb oder ein Erwerb als Erbbaurecht möglich ist. In den letzten Jahren wurden in der Regel beide Optionen angeboten. Bestimmte Grundstücke, vor allem Seegrundstücke und Flächen von besonderer Bedeutung, werden hingegen ausschließlich als Erbbaugrundstücke ausgeschrieben. Die Ausschreibung läuft für eine gewisse Zeit, in der Interessenten ihre Bewerbung erarbeiten, die Finanzierung klären und Rückfragen an die Verwaltung stellen können. Nach Ablauf der Bewerbungsfrist werden die eingereichten Unterlagen geprüft. Bei mehreren Bewerbern wird dann nach den beschlossenen Auswahlkriterien ein Ranking erstellt. Mit den Erstplatzierten werden in der Folge die weiteren Verhandlungen über den Abschluss eines entsprechenden Kauf- oder Erbbauvertrages geführt. Der letzte Schritt ist dann der Abschluss des Vertrages im Beisein eines Notars.

Wohnungsnot und hohe Zinsen machten das Erbbaurecht populär

Ein Blick in die Geschichte zeigt, dass das Erbbaurecht seine gute Berechtigung hat. In Deutschland gab es seit dem Mittelalter erste Vorläufer. Die moderne Form des Erbbaurechts begann schließlich mit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahr 1896. Um 1900 herrschte insbesondere in den Städten eine große Wohnungsnot, wodurch auch der Bodenwert erheblich stieg. Städte, Stiftungen und Kirchen boten die Erbpachtmöglichkeit an, um es auch der finanziell schwächer gestellten Bevölkerung zu ermöglichen, Eigentum zu erwerben. Es war zu jener Zeit das einzige rechtliche Instrument, Wohneigentum zu erhalten, ohne zuvor ein Grundstück teuer erwerben zu müssen. Vor diesem Hintergrund wurde das Erbbaurechtsgesetz geschaffen, das dieses Jahr sein 100-jähriges Jubiläum feiert. Es trat am 22. Januar 1919 in Kraft. Auch nach Ende des Zweiten Weltkriegs wurde vielerorts vermehrt auf das Erbbaurecht zurückgegriffen, um Siedlungsgebiete für günstigen Wohnungsbau zu schaffen. Vor allem bedingt durch die niedrigen Zinsen für Baudarlehen in den letzten Jahren hat dieses Instrument an Bedeutung verloren, wird heute aber vielerorts wieder diskutiert. Wo Erbpacht für Konstanz sinnvoll ist, muss man von Fall zu Fall prüfen. Dort wo es dazu beiträgt, das Bauen für Familien und die anderen Zielgruppen aus dem Handlungsprogramm Wohnen in Konstanz zu erleichtern, kann dies eine Option sein. Wenn z.B. die WOBAK bezahlbaren Wohnraum erstellt, verteuert sich die Miete dadurch, dass die WOBAK bei Erbpacht dauerhaft mehr zahlt als beim Kauf des Grundstücks. Deshalb bleibt es sinnvoll zu differenzieren, wo die Erbpacht zu bezahlbarem Wohnraum beiträgt und wo nicht.

Vorteile Nachteile
Aus Sicht des Erbbauberechtigten
• Erwerb einer Fläche zur Bebauung ohne Zahlung eines Grundstückskaufpreises
• Beleihbarkeit des Erbbaurechts
• Größere Sicherheit für die Laufzeit des Erbbauvertrages als beispielsweise bei einem Mietverhältnis
• Bodenwertsteigerungen gehen während der Laufzeit nicht zu Lasten des Erbbauberechtigten
• erwirbt kein dauerhaftes Eigentum
• langfristig ist die finanzielle Belastung durch den Erbbauzins höher als durch die Einmalzahlung eines Kaufpreises
• im Rahmen einer Bankenfinanzierung wird der Wert eines Erbbaurechts niedriger bewertet als der Wert eines Grundstücks
• unterliegt Beschränkungen durch den Erbbauvertrag
• Schlechtere Vermarktbarkeit als bei einem normalen Grundstück
Aus Sicht des Erbbaugebers
• Kein dauerhafter Verlust von Grundvermögen (städtebauliche Entwicklung)
• Langfristige, gesicherte Einnahmen durch Erbbauzinsen
• Auch während der Laufzeit des Erbbaurechts verbleibt in einem gewissen Rahmen eine Einflussmöglichkeit auf das Grundstück
• Keine Einnahmen durch Kaufpreise
• Keine Verfügungsmöglichkeit über das Grundstück für lange Zeit
• Keine Kündigungsmöglichkeit: einseitige Beendigungsmöglichkeit nur unter sehr engen Voraussetzungen, andernfalls nur im Einvernehmen

Kontakte

Erbbaurechte der Stadt Konstanz
Amt für Liegenschaften und Geoinformation
Untere Laube 24, 78462 Konstanz
Karen Brall
Tel. 07531/900-579
karen.brall@konstanz.de


Erbbaurechte der Spitalstiftung Konstanz
Stiftungsverwaltung
Luisenstr. 9, 78464 Konstanz
Michael Oppe, Tel. 07531/801-3015
Oppe@spitalstiftung-konstanz.de