Das Konzept für das Modellquartier „Am Horn“

Nachhaltigkeit in allen Bereichen „Am Horn“. Rat stimmt für die Umsetzung des Neubaugebiets – Zukunftsstadt-Quartier als Modell für zukünftige Neubau-Quartiere. 



Aktuelles zum Modellquartier „Am Horn“

16.3.2022
Hier gelangen Sie zu den Chat-Fragen und Antworten im Rahmen des 4. Baugemeinschaftsforum am 26.01.2022


31.01.2022
Darüber hinaus finden Sie unter folgendem Link eine Aufzeichnung der Fachvorträge im Rahmen des 4. Baugemeinschaftsforum zum Modellquartier „Am Horn“ und Organisationsform Quartiersgenossenschaft.



Im Folgenden finden Sie den Entwurf des Planungshandbuchs zum Modellquartier „Am Horn“ zum Download: Entwurf Planungshandbuch „Am Horn (17,6 MB)
sowie den Rahmenplan zum Modellquartier „Am Horn“ zum Download: Rahmenplan (12,7 MB)

Die gesamte Sitzungsvorlage zum Projekt aus dem Technischen und Umweltausschuss zum Modellquartier „Am Horn“ finden Sie unter folgendem Link: ALLRIS - Vorlage (sitzung-online.de)




Hinweis: Der vorliegende städtebauliche Rahmenplan enthält planerische und konzeptionelle Aussagen zur Entwicklung des Modellquartiers Am Horn. Rechtlich bindend sind lediglich jene Festsetzungen, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens beschlossen werden.


“Am Horn“ ist Zukunftsstadt
Die etwa zwei Hektar große Fläche zwischen Eichhornstraße, Herrmann-Hesse-Weg und Zur Torkel ist Bestandteil des Handlungsprogramms Wohnen. Aufgrund seiner Vorbildwirkung ist es eines der wichtigsten Projekte. Seit dem Jahr 2015 wird das Projekt als „Konstanzer Modellquartier“ vorangetrieben. „Wir brauchen nachhaltige, vernetzte und lebendige Quartiere, nicht nur Wohnraum. Das nachhaltige Neubauquartier soll als Vorbild dienen für weitere Quartierentwicklungen, insbesondere dem Hafner als größtes Entwicklungsgebiet.
Das für den Standort passende Konzept ist so gut ausgearbeitet, dass – sobald der Bebauungsplan aufgestellt ist – „wir es sofort bebauen können“, so Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn.
 
Bezahlbarer Wohnraum
„Am Horn“ soll langfristig bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden und insbesondere dem gemeinschaftlichen Bauen zur Verfügung stehen. Der geförderte Mietwohnungsbau wird als weiterer Schwerpunkt ebenfalls integriert. Vorgesehen sind an dieser Stelle insgesamt fünf Baukörper. Rund 140 Wohnungen sollen für geschätzte 300 Bürger entstehen. Der Konstanzer Gemeinderat wird zu einem späteren Zeitpunkt über die Vergaberichtlinien, basierend auf der im Januar beschlossenen Konzeptvergabe für Baugemeinschaften, entscheiden. 
 
Qualität statt Quadratmeter
Die oberste Prämisse des Konzepts: Flächeneffizienz unter dem Motto „Smart wachsen - Qualität statt Quadratmeter“. Um die Wohnfläche pro Kopf zu reduzieren, wurde ein sehr umfassendes Sharing Konzept entwickelt und ausgearbeitet, dass über das einfache Teilen von Räumen deutlich hinaus geht. Es soll gemeinschaftliche Flächen wie z.B. Co-Working-Space, Mobilitätsangebote oder eine Werkstatt zur gemeinschaftlichen Nutzung geben, unterstützt durch eine Quartiers App.
Der ökologische Fußabdruck der Gebäude wird auf ein Mindestmaß reduziert, so dass rund ein Hektar Freifläche erhalten bleibt, darunter auch das bestehende Biotop. Das Quartier soll überdies autofrei werden. Stattdessen wird es Stellplätze für Car- und Bike-Sharing geben und die Fahrradabstellplätze werden auf 420 erhöht.
 
Plus-Energie-Quartier
„Am Horn“ ist als Plus-Energie-Quartier geplant. Die Gebäude sollen in Holzbauweise erstellt werden. Für das Energiekonzept soll die Nutzung von Erdwärme und kalte Nahwärme mit Abwärme aus der Bodensee-Therme untersucht werden . Die Stromerzeugung soll mittels Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern erfolgen.
 
Ökologisches Quartier
Mit dem Modellquartier soll zugleich eine Optimierung der Biodiversität erzielt werden. Eine abwechslungsreichere Flora soll einen nutzbringenderen Lebensraum für Tiere bieten. Gebäudefassaden werden begrünt und Teilflächen auf den Dächern stehen für Urban Gardening zur Verfügung. Die Freiflächen rund um die Neubauten werden mit Bäumen, Sträuchern und Wiesen gestaltet. Darüber hinaus ist im Quartier Regenwassernutzung vorgesehen.



Chat-Fragen & Antworten Baugemeinschaftsforum 26.01.2022

Warum startet die Bebauung mit der WOBAK 2023 und anschl. erst die Bebauung für die Baugemeinschaften?

Aufgrund der Leitlinien Konzeptvergabe ist im Vergabeverfahren eine Optionsphase (15- 18 Mon.) bei den Baugemeinschaften vorgesehen, wodurch die WOBAK ggf. früher starten könnte. Sollte die Optionsphase abgekürzt werden können, wäre ggf. auch ein annähernd zeitgleicher Baubeginn möglich.

Wieso genießt die WOBAK eine finanzielle Bevorzugung gegenüber den Baugemeinschaften?

Eine Grundstücksveräußerung bzw. Erbbaurechtsbestellung erfolgt in jedem Fall – egal ob WOBAK oder Baugemeinschaften – auf der Grundlage des aktuellen Verkehrswertes des betroffenen Grundstücks. Die Errichtung von gefördertem Wohnraum wirkt sich dabei - ggf. auch bei Baugemeinschaften – mindernd auf den Bodenwert aus. 

Wenn es genügend Baugemeinschaften gibt, die auch die geforderte Zahl an geförderten Wohnraum erstellen, braucht es dann noch die WOBAK?

Die Errichtung von gefördertem Wohnraum ist eine kommunalpolitisch delegierte Aufgabe der WOBAK. Sie ist damit in allen Gebieten des Handlungsprogramms Wohnen bei der Herstellung geförderter Wohnungen ein wichtiger Akteur. 

Wird bei der Konzeptvergabe- in Anlehnung an die bereits beschlossenen Leitlinien - das Vergabeverfahren für Baugemeinschaften oder das offene Verfahren angewendet?

Das Vergabeverfahren wird sich voraussichtlich am Vergabeverfahren für Baugemeinschaften orientieren. Es wird momentan ausgearbeitet und in der Folge dem Gemeinderat gemeinsam mit dem Ausschreibungsauftrag zur Entscheidung vorgelegt. Die Vergabekriterien werden an das Gebiet Am Horn und das Konzept Zukunftsstadt angepasst. Die Bewertungskriterien nehmen Bezug auf das Planungshandbuch und das LexiKON.

Gelten die gezeigten Entwürfe als Vorlage/Orientierung für die Baugemeinschaften? Oder nur für die Bebauung durch die WOBAK?

Die im Planungshandbuch dargestellten Grundrissentwürfe sind nicht verbindlich. Durch die detailliert ausgearbeiteten Konzepte können die Baugemeinschaften jedoch Planungskosten einsparen.

Wie verbindlich sind die im Planungshandbuch vorgesehenen Nutzungen für die Baugemeinschaften, z.B. Dachnutzung? Beispielhaft oder festgelegt?

Eine abschließende Entscheidung darüber trifft der Gemeinderat beim Beschluss über das Vergabekonzept. Verbindlich sind die im Bebauungsplan festgesetzten Dachnutzungen.

Wie funktionieren die hybriden/ umgestaltbaren Wohnungen?

Die im Planungshandbuch dargestellten Wohnungsgrundrisse sind hinsichtlich der Versorgungsschächte so konzipiert, dass Reduktion oder Zuschaltung von Räumen grundsätzlich möglich sind. Damit schafft die Architektur die Voraussetzung für eine lebensphasenabhängige mögliche Veränderung der Wohnungsgrößen. 

Wie gründen sich die Baugemeinschaften? Gibt es schon welche? Gibt es Interessent*innenlisten für solche Baugemeinschaften?

Wie sieht es mit einer genauen Kostenkalkulation für das Quartier aus? Welche Kosten kommen auf eine Baugemeinschaft (ein Haus mit ca. 1.000 Quadratmeter Wohnfläche) durch den Grunderwerb bzw. die Erbpacht zu? Mit welchem Bodenrichtwert kalkuliert die Stadt? Welchen Prozentsatz macht die Erbpacht aus?

Die Kosten werden momentan grob kalkuliert. Die genauen Kosten sind jedoch von der konkreten Umsetzung einzelner Maßnahmen abhängig. Eine genaue Kostenkalkulation wird erst mit Konkretisierung der Planungen in der Optionsphase möglich sein. 
Die einem Grundstücksverkauf bzw. einer Erbbaurechtsbestellung zugrundeliegenden Bodenwerte und Zinssätze werden aktuell auf der Basis des nun vorliegenden Bebauungsplanentwurfs und der örtlichen Bodenrichtwerte berechnet. Die endgültigen Konditionen werden dann mit der Ausschreibung der Grundstücke veröffentlicht. 

Noch eine Frage zur Kostenkalkulation. Wir rechnen mit reinen Baukosten durch die vorgegebene Bauweise mit 5000 bis 6000 Euro pro Quadratmeter. Mit welchen Kosten kalkulieren die Planer (aktuelle Preissteigerung für Holzbau inbegriffen)?

Eine Kostenkalkulation vom Planungsteam liegt noch nicht vor. 

Gemäß Planungshandbuch / Rahmenplan sind aufgrund der 5 Baufelder max. 5 Baugemeinschaften vorgesehen. Unter welchen Bedingungen wären auch mehr (kleinere) Baugemeinschaften möglich?

Die im Planungshandbuch dargestellten fünf Baufelder verteilen sich auf die Nutzungs-bereiche WA 1, WA 4 und WA 5 im Bebauungsplan, wobei WA 4 und WA 5 jeweils teilbar sind, sodass dort jeweils max. zwei Baugemeinschaften möglich wären. Eine weitere Unterteilung innerhalb eines Baufeldes entspricht nicht der Konzeption.

Wie lässt sich das Vergabeverfahren für Baugemeinschaften mit den Anforderungen der Quartiergenossenschaft sowie Vorgaben der Stadt vereinbaren?

Die Vergabekriterien werden an das Gebiet Am Horn und das Konzept Zukunftsstadt angepasst. 

Wo dürfen Autos im Quartier verkehren? Wie erfolgt die Zufahrt zur Garage?

Das Quartier ist autofrei. Autos dürfen daher im Quartier nicht verkehren. Ausnahmen sind zulässig für Rettungsfahrzeuge, Umzugs-wagen o.ä. Die Zufahrt zum Flexhaus besteht über die Eichhornstraße, westlich des Flexhauses. 

Es gibt ja sehr strenge Opposition gegen die Bebauung am Horn von Seiten des BUND und des Nabu und von Teilen des Gemeinderats. Inwiefern können deren Bedenken mit wissenschaftlicher Belegung ausgeräumt werden? Könnte es im schlimmsten Fall immer noch passieren, dass am Horn letztlich gar nicht gebaut werden darf?

Im Bebauungsplanverfahren „Am Horn“ sind die privaten und die öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsergebnis wird dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt. Der Gemeinderat entscheidet mit dem Satzungsbeschluss hierüber.

Können Sie bitte auf die rechtlichen Aspekte eingehen, Sharing Flächen für ein Quartier auf die Dächer von verschiedenen Eigentümern zugänglich zu machen?

Die Dachnutzungen sollen den Hausprojekten/ einzelnen Baugemeinschaften vorbehalten sein. Die Gemeinschaftsflächen für das gesamte Quartier sind vorrangig in den Erdgeschossen vorgesehen. 

Gibt es Pläne für die Organisation von Sharing/ FoodCoop/ Gemeinschaftsflächen? Wer entscheidet darüber?

Die Organisation soll über eine Quartiersgenossenschaft geregelt werden. Die Gründung der QG und die Ausarbeitung einer Konzeption für die Nutzung von Gemeinschaftsflächen wird in der Optionsphase stattfinden. Wer sich an der Erarbeitung eines Konzeptes für eine mögliche Satzung einer künftigen QGbeteiligen möchte, kann sich bei Martin Schröpel melden: martin.schroepel@konstanz.de

Wer wäre bei einer Baugemeinschaft in der Rechtsform der GbR bzw. später in der Wohnphase als WEG Mitglied in der Quartiersgenossenschaft? Die einzelnen Wohnungseigentümer oder die GbR/WEG?

Die Quartiersgenossenschaft (QG) ist keine Wohn(bau)genossenschaft. Die QG hätte hier das Ziel die vielen geplanten Angebote und Sharingflächen zu organisieren, zu verwalten und wirtschaftlich zu betreiben. 
Die genaue Struktur der QG wird mit interessierten Bürgern gemeinsam erarbeitet. Bei Interesse melden unter martin.schroepel@konstanz.de

Genossenschaften haben einen hohen Gründungs- und laufenden Aufwand. Eine einzige Quartiersgenossenschaft mit ihren BewohnerInnen als Mitgliedern macht wie gehört ja durchaus Sinn. Inwieweit ist die aber die Förderung von Baugemeinschafts-Genossenschaften (akt. 10P) im Rahmen der Konzeptvergabe sinnvoll, wenn Spekulationsfreiheit auch mit anderen rechtlichen Mitteln im Rahmen einer WEG sichergestellt werden kann?

s.o.: Die geplante Quartiersgenossenschaft (QG) ist keine Wohn(bau)genossenschaft. Spekulationsfreiheit kann im Rahmen einer WEG nicht in mit einer Wohnungsgenossenschaft vergleichbaren Weise hergestellt werden. 

Ist Einzelhandel vorgesehen?

Diese Frage kann erst nach der Bewerbungsphase aufgegriffen werden. Die Bereitstellung von Räumen bzw. ein Konzept zum Betrieb z.B. für eine Food-Coop wird als Beitrag für das Quartier positiv bewertet.

Werden ausschließlich Wohnungen in Baugemeinschaften erstellt werden?

Wohnungen sollen durch die Baugemeinschaften errichtet werden. Die WOBAK wird geförderten Mietwohnungsbau errichten. Der Erwerb von schlüsselfertigen Wohnungen von einem Investor ist nicht vorgesehen. 

Bzgl. Genossenschaft: Wenn das Geld gebunden ist in Form der Immobilie, dann ist ja eine Auszahlung eines "ausziehenden" Genossen nicht möglich und es bedarf der Findung einen neuen Genossen, richtig?

Die Regelungen zum Eintritt oder Austritt aus einer Baugenossenschaft wird in der jeweiligen Genossenschaftssatzung geregelt. Die genaue Ausgestaltung ist den Genossenschaften überlassen. Ein Konzept für die Quartiersgenossenschaft soll gemeinsam mit Interessierten erarbeitet werden. 

Es wird hier öfters von Wirtschaftlichkeit gesprochen - ist es Ziel einer eG eine Rendite auf das eingesetzte Gesellschaftskapital zu erwirtschaften, die dann ausgezahlt oder reinvestiert wird?

Diese Details müssen im Laufe der Konzeptfindung für die Quartiersgenossenschaft noch entwickelt werden. Grundsätzlich steht bei Genossenschaften die Gewinnerzielungsabsicht nicht im Vordergrund. Gewinne dürfen nur für den Förderzweck eingesetzt werden., der in der Satzung festgelegt wird. 

Wie lange dauert der Gründungsprozess einer Genossenschaft?

Das kommt darauf an, wie schnell sich die Genossinnen einigen. Steht das Konzept und die Satzung fest, ist die Gründung innerhalb von 6 Monaten möglich. 

Der Vortrag von Hr. Roth - zielt er darauf ab, dass sich die Bewerber für die Konzeptvergabe sich als bereits bestehende Genossenschaft bewerben sollen?

Die Quartiersgenossenschaft soll sich aus den künftigen Bewohnern des Quartiers gründen. Die Stadt unterstützt die Gründung. Im Vorfeld soll ein Konzept erarbeitet werden, dass als Grundlage dienen kann. 

Sollen alle Gemeinschaftsflächen innerhalb der Wohnhäuser über die Quartiersgenossenschaft bewirtschaftet werden? Können einzelne Baugenossenschaften trotzdem Betreiber von Flächen in ihren Gebäuden sein? Vermieten dann die Baugemeinschaften von ihnen errichtete Flächen an die Quartiersgenossenschaft?

Die Organisation der Freiflächen muss sich aus den Bewerbungen heraus entwickeln. Einzelne Baugenossenschaften könnten innerhalb ihres Projektes eigene Flächen mit gemeinschaftlichem Angebot betreiben oder an die Quartiersgenossenschaft vermieten. Eine weitere Möglichkeit ist, dass Grundstücksanteile als Einlage in die Genossenschaft eingebracht werden (Sacheinlage). 

Steht schon fest, dass die Sharing-Flächen über eine Genossenschaft organisiert werden sollen? Oder sind auch andere Rechtsformen denkbar?

Die aktuelle Förderung unterstützt die Gründung einer Genossenschaft. Andere Rechtsformen (GBR, Verein, GmbH) wurden im Rahmen der Begleitforschung) untersucht und für das Modellquartier als nicht vorteilhaft erachtet. Der Vorteil der Genossenschaft gegenüber dem Verein ist, dass der wirtschaftliche Betrieb der Sharing- und Gemeinschaftsangebote in einer eG dem Handelsrecht unterliegt und damit nachhaltiger ist. 

Plant die Stadt Konstanz, sich Am Horn auch finanziell in der QG zu engagieren?

Die Rolle der Stadt in einer QG muss im Rahmen der weiteren Konzeption noch definiert werden. 

Wem gehören die Räume in München? Bleiben sie im Eigentum der Projekte?

Die Gemeinschaftsräume sind und verbleiben im privaten Eigentum. Das Rechtsverhältnis und Aufgaben (Nutzung, Vermittlung, Gebühren) ist dort in sogenannten „Geschäftsbesorgungsverträgen“ geregelt. 

Wann gibt es einen Zeitplan der in der Genauigkeit bei Monaten oder Wochen angekommen ist und nicht in Jahren rechnet?

Der Zeitplan wird auf der Internetseite der Zukunftsstadt laufend aktualisiert. 

Welche Baugemeinschaften sind heute vertreten, die bereits an einem Konzept arbeiten und offen sind für neue Interessent:innen?