Fotos eines Stadtschildes vor dem Grün des heutigen Hafners

FAQ: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Die nachfolgenden Fragen und Antworten erläutern die rechtlichen Rahmenbedingungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

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Was ist eine "Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme"?

Eine „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" (SEM) gibt der Stadt die Möglichkeit, große städtebauliche Projekte zu entwickeln. Das kann z.B. ein neuer Stadtteil sein. Ziel ist es, ein Entwicklungsgebiet mit der benötigten Infrastruktur zügig umzusetzen. Dazu gehören auch Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Erholungs- und Grünflächen. Die „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" ist insbesondere ein Kooperationsmodell zwischen der Stadt und privaten Eigentümern und Investoren. Sie bietet den Eigentümern umfassende Mitwirkungsmöglichkeiten und -rechte.

Was sind vorbereitende Untersuchungen?

Bevor eine SEM beschlossen wird, sind vorbereitende Untersuchungen durchzuführen. Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist die Prüfung, ob die rechtlichen und fachlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gegeben sind. Dabei soll insbesondere auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderen Nutzungsberechtigten im Untersuchungsbereich ermittelt und gefördert werden. Das Gebiet, für das vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise „Untersuchungsbereich" genannt. Dieser ist in der Regel größer gefasst als das Gebiet, das tatsächlich entwickelt wird. Erst nach Abschluss der Voruntersuchungen kann die Stadt Konstanz ein Gebiet durch Beschluss förmlich als Städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen.

Was bedeutet das für mich als Grundstücksbesitzer?

Schon mit dem Beschluss zur Vorbereitenden Untersuchung verpflichtet sich die Stadt, die Grundstücksbesitzer und Pächter sowie Mieter - wie auch die Bürger allgemein - am Prozess zu beteiligen.


Grundsätzlich soll die Gemeinde die benötigten Grundstücke erwerben, um eine zügige Entwicklung zu gewährleisten. Grundstücksbesitzer haben aber die Möglichkeit, eine sogenannten „Abwendungsvereinbarung" abzuschließen. Das bedeutet, dass Sie selbst an der Entwicklung des Gebietes mitwirken können. Das kann z.B. dadurch geschehen, dass Sie in Baumaßnahmen investieren oder eine Investitionspartnerschaft mit anderen Eigentümern oder Investoren  bilden. Darüber hinaus können Eigentümer z.B.  den Besitz in die Grundstücksneuordnung einbringen, an die Gemeinde  verkaufen oder, bei Vorkaufsrecht der Gemeinde, an Dritte  verkaufen.


Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen sollen dem Entwicklungsgebiet in Form von Infrastrukturmaßnahmen zu Gute kommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen werden die Kosten der Planung und der benötigten Infrastruktur finanziert. Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümerinnen und -eigentümer auszuschütten.

Wie funktioniert die Wertermittlung für die Grundstücke?

Im Rahmen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist der Grunderwerb von Flächen im Untersuchungsgebiet vorgesehen. Daher bedarf es der Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Anfangswertes (Bodenwertes). Das Büro „Institut für Bodenmanagement IBoMA" wurde mit der Erstellung eines Gutachtens zur Bestimmung des Verkehrswertes von der Stadt Konstanz beauftragt.

Anfangswert
Der entwicklungsunbeeinflusste Anfangswert ist der Bodenwert ohne Aussicht auf eine Entwicklungsmaßnahme. Daher ist zur Ermittlung des Anfangswertes auch der Stichtag zu bestimmen, an dem entwicklungsbedingte Bodenwertsteigerungen einsetzten bzw. von dem an solche Bodenwertsteigerungen zu erwarten waren. Hier bestimmte das Büro IBoMA den 19.02.2016 als Qualitätsstichtag. Der Zustand der Grundstücke ist auf diesen Qualitätsstichtag zu bestimmen. Die Bodenwerte sind zum jeweiligen Zeitpunkt der Wertermittlung an einem zweiten Stichtag - dem Wertermittlungsstichtag - zu bestimmen. Der Wertermittlungsstichtag erfolgte am 24.01.2017.

Vergleichswertverfahren
Die Preisanalyse erfolgte auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens nach § 15 ImmoWertV. Es bietet die zuverlässigsten Ergebnisse bei der Wertermittlung. Hierzu wurden Vergleichspreise für den Bodenwert beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Konstanz abgefragt. Abgefragt wurden vornehmlich Vergleichspreise aus dem umliegenden Stadtgebiet.

Wie wird die Maßnahme finanziert?

Die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme ist rechtlich klar geregelt. Im Rahmen einer SEM muss schon zu einem frühen Zeitpunkt dargestellt werden, dass die Entwicklung eines Gebietes finanziert werden kann. Das Städtebaurecht legt hierbei eine Systematik fest: Vor Beginn des Verfahrens muss der sogenannte „Anfangswert“ unabhängig gutachterlich ermittelt werden. Dies ist der sogenannte entwicklungsunbeeinflusste Wert – also der Bodenwert, der nicht von konkreteren Planungen beeinflusst ist. Für den Hafner wurden diese Werte im Herbst 2016 ermittelt.
 
Dem gegenüber steht der sogenannte „Endwert“: Dies ist der Bodenwert, der sich nach Ende der Entwicklungsmaßnahme ergibt. Dieser wird auf Basis der Planung ebenfalls gutachterlich ermittelt.

Die sich aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwerten ergebende Wertsteigerung wird zur Entwicklung des Hafners eingesetzt und ist zentrales Element zur Finanzierung der Maßnahme. Der Erlös aus den Verkäufen der Grundstücke deckt die Ausgaben zur Entwicklung des Gebietes. Dies schließt Straßen, Entwässerung, Freiflächen, soziale Infrastrukturen, etc. ein.

Grafik zur Finanzierung der Maßnahme Hafner

Wie errechnen sich die Bodenwerte?

Die Endwerte sind erst dann verbindlich, wenn die Rahmenbedingungen für eine bauliche Entwicklung rechtsverbindlich per Bebauungsplan beschlossen sind. Dennoch werden die Planungen zum neuen Quartier Hafner schon jetzt sehr eng vom unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Stadt Konstanz begleitet.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat zum aktuellsten Stand des städtebaulichen Rahmenplans bereits erste mögliche Endwerte ermittelt. Nach derzeitigem Stand der städtebaulichen Planung würden sich die Endwerte pro Quadratmeter Bauland voraussichtlich in einem Rahmen von ca. 120-220 Euro bei den Gewerbeflächen und ca. 500-1.190 Euro bei den meisten Wohngebietsfeldern bewegen.

Nach Beschluss des Rahmenplanes – derzeit vorgesehen für die Gemeinderatssitzung am 17.12.2019 – wird der Gutachterausschuss erste Endwerte beschließen. Diese können sich im Laufe des Verfahrens
durch Planänderungen verändern bis der verbindliche Bebauungsplan vom Gemeinderat (für den ersten Bauabschnitt voraussichtlich 2023) beschlossen wurde. Abhängig sind die Werte insbesondere von der Art der zukünftigen Nutzung auf dem Grundstück (bspw. Wohnen oder Gewerbe) sowie der zulässigen baulichen Dichte (Bauvolumen) auf dem Grundstück. Aufgrund möglicher konjunktureller Veränderungen ist eine regelmäßige Fortschreibung der Werte notwendig.

Gedämpft werden die Bodenwerte durch das Handlungsprogramm Wohnen mit seinen Preisbindungen. Zudem könnten zu einem späteren Zeitpunkt weitere Preisabschläge bei den Grundstücken wirksam werden.