Strategiewechsel für das Döbele-Areal

Lokales und spekulationsfreies Konzept

Die Stadtverwaltung plant einen Strategiewechsel für das Döbele-Areal. Wichtigster Punkt: Das Döbele soll spekulationsfrei entwickelt werden. Statt eines einzelnen Investors soll eine Konzeptvergabe im Wohnungsbau erfolgen, wodurch z.B. lokale und regionale gemeinwohlorientierte Wohnbaugesellschaften, Baugenossenschaften und Baugemeinschaften die Möglichkeit erhalten, auf dem Areal zu bauen.

Bezahlbares Wohnen auf dem Döbele
Politik und Verwaltung fassten 2012 den Plan, das Döbele-Areal, welches bisher als Parkfläche sowie Bus- und Wohnmobilstellplatz genutzt wird, in ein zukunftsfähiges und lebendiges Wohnquartier umzugestalten. 2013/2014 wurde deshalb ein zweiphasiger, städtebaulicher Ideenwettbewerb mit dem Ziel ausgelobt, Pläne für eine Wohnbebauung des Areals mit anteiliger Gewerbenutzung und öffentlichem Parken zu entwickeln. Als Sieger des Ideenwettbewerbs kürte eine Fachjury den Entwurf des Konstanzer Architektenbüros Bächle Meid mit Stötzer Landschaftsarchitekten aus Freiburg. Dieser sah unter anderem eine Blockrandbebauung mit Innenhöfen wie im Paradies vor, einen zentralen Boulevard über das Döbele und eine Tiefgarage für privates sowie öffentliches Parken unter dem gesamten Areal. Dieser Entwurf wurde unter Berücksichtigung der Punkte Statik, Parken, Verkehrsführung, Grünkonzept sowie Anzahl und Qualität der Wohneinheiten überarbeitet. Hierbei wurden Tiefgaragenvarianten mit 500, 1.000 und 1.500 Stellplätzen untersucht.

2017 beschloss der Gemeinderat, das Döbele-Areal im Rahmen eines förmlichen Vergabeverfahrens europaweit auszuschreiben und seine Entwicklung in die Hände eines Investors zu legen. Gründe dafür waren u.a. die geplante Tiefgarage mit etwa 1000 Stellplätzen unter dem gesamten Areal und die Errichtung des Döbeleboulevards auf Kosten des Investors.

Zukunftsstadt als Vorbild
Die neue Zielsetzung ist es, am Döbele ein nahezu spekulationsfreies Quartier zu entwickeln. Ausschlaggebend dafür sind die Erkenntnisse, die aus der Teilnahme am Wettbewerb Zukunftsstadt seit 2015 gewonnen werden konnten. Als Zielsetzung für die gesamte Stadtentwicklung kristallisierte sich die Entwicklung flächeneffizienter, bezahlbarer, nachhaltiger und sozialverträglicher Wohnbauquartiere heraus. Ein Schwerpunkt der innovativen Quartiersentwicklung im Sinne der Zukunftsstadt liegt dabei auf dem Sharing Prinzip. Im Fokus stehen dabei z.B. allgemeinwohlorientierte Wohnungsbaugesellschaften, Baugenossenschaften und Baugemeinschaften. Ihre unterschiedlichen Wohnformen für verschiedenste Zielgruppen sichern die Vielfalt und soziale Mischung neuer Stadtquartiere wie das Döbele-Areal und fördern Gemeinschaft.

Verschiedene Bauherren anstelle eines Investors
Auf dieser Grundlage hat die Verwaltung das städtebauliche Konzept mit dem Büro Bächle Meid auf Grundlage des Siegerentwurfes weiterentwickelt. Hiernach können die Errichtung eines Mobilitätspunktes, einer Quartiergarage und die weiteren Infrastrukturmaßnahmen, wie z.B. der Bau des Döbeleboulevards, losgelöst vom eigentlichen Bau der Wohngebäude erfolgen.

Die Investorlösung ist damit vom Tisch. Vielmehr ist es nun möglich, die Wohnbebauung mittels einer Konzeptvergabe an verschiedene Bauherren vorzunehmen. So können die einzelnen Verfahrensschritte entzerrt und das Areal in Abschnitten entwickelt werden. Angestoßen durch das aktualisierte Handlungsprogramm Wohnen 2018 und das Konstanzer Modell zur Baulandmobilisierung soll das Döbele-Quartier in besonderem Maße dem gemeinschaftlichen Bauen mit bis zu 60 Prozent zur Verfügung stehen. Für geförderten Mietwohnungsbau sind bis zu 40 Prozent vorgesehen. Mit der Entwicklung des Wohnquartiers u.a. mit und für lokale und regionale Akteure wie die Konstanzer Wohnungsbaugesellschaft, Baugenossenschaften und Baugemeinschaften soll eine Spekulation auf dem Immobilienmarkt weitestgehend vermieden werden. Ziel ist es, im Bebauungsplanverfahren einen stabilen Rahmen zu entwickeln, der den Bauherren in der noch zu definierenden Konzeptvergabe größtmögliche Kreativität erlaubt.

Energieoptimiertes Quartier
Das städtebauliche Konzept fußt nach wie vor auf dem Wettbewerbsergebnis. Auf dem Döbele-Areal wird das Paradies mit seiner prägnanten Block-Rand Bebauung aus der Gründerzeit weitergebaut. Die Wohnbebauung sieht vier- bis sechsgeschossige Baukörper vor, die als zwei kleinteilig aufteilbare Blockrandbebauungen mit je einem grünen Innenhof das neue Quartier mit Stadelhofen und dem Paradies verbinden. Rund 300 Wohneinheiten sowie Gewerbeeinheiten in den Erdgeschosslagen sollen wie bisher geplant auch weiterhin entstehen.

Ziel ist, ein energieoptimiertes Quartier zu entwickeln, das sich an den Vorgaben der so genannten 2000-Watt Quartiere orientiert. Der Einsatz regenerativer Energien, flächensparende Wohnformen und klimafreundliche Mobilität sollen dies möglich machen. Zum Zuge sollen möglichst lokale regenerative Energiequellen kommen. So könnte der Kreuzlinger Abwasserhauptsammler mit seinem Abwasserwärmepotential genutzt werden.

Mobilitätskonzept
Das Mobilitätskonzept vernetzt ressourcenschonend öffentliche und private Mobilität. Öffentliche Quartiersparkplätze werden im südöstlichen Bereich in einem oberirdischen, mehrgeschossigen und flexiblen Mobilitätspunkt angesiedelt. Diese Lösung kann bei Bedarf umgebaut oder rückgebaut werden. In diesem öffentlichen Mobilitätspunkt werden die bisherigen 630 Bewohner- und Döbeleparkplätze eingerichtet und bieten Entlastung als Quartiersgarage für Stadelhofen und das Paradies. Um die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum zu stärken, sind die Stellplätze von der Oberen Laube und dem Stephansplatz, die hier zukünftig konzentriert werden, inbegriffen. Zudem soll hierdurch eine Reduktion des Verkehrs in der Altstadt erreicht werden. Der Mobilitätspunkt soll ein Standort für verschiedene nachhaltige mobile Angebote sein, wie zum Beispiel Car-Sharing oder eine Service- und Mietstation für Fahrräder. Hier findet der Umstieg auf eine veränderte Mobilität Raum. Der Mobilitätspunkt ist über die Grenzbachstraße erreichbar. Außerdem gibt es private, eingeschossige Tiefgaragen in Kombination mit Kellerräumen unter den Wohnbauten. Im Zuge des Mobilitätskonzepts wird die Anzahl der privaten Stellplätze pro Wohnung zugunsten von ÖPNV, Fahrrad und Car-Sharing deutlich verringert, der Komfort nachhaltiger Mobilität dafür deutlich gesteigert.

Der neue Döbeleboulevard soll zentral durch das Quartier leiten und dieses an die Obere Laube und die Bodanstraße anschließen. Außerdem soll die Anbindung an die Freiflächen in die Schweiz verbessert werden. Die bestehende Verbindung von der Grenzbachstraße zum Schnetztorknoten wird durch den neuen Boulevard ersetzt. Dabei wird die Planung eng mit der Umsetzung des C-Konzepts abgestimmt. Die Verlegung der Bus- und Fernbushalteplätze soll nach dem Bau des Fernbusbahnhofs am Brückenkopf-Nord stattfinden.

Umplanung wegen Hochwasser- und Artenschutz
Am Döbele-Areal fließt der Grenzbach aus Kreuzlingen kommend (Schoderbach) vorbei. Bei Starkregenereignissen kann es hierbei zu Überschwemmungen kommen, wie die Hochwassergefahrenkartierung des Kantons Thurgau 2013 feststellte. Damit liegt das Döbele laut Wassergesetz Baden-Württemberg im Überschwemmungsgebiet. Diese neuen Informationen wurden erst während der Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfs bekannt. Deshalb mussten seitens der Verwaltung neue Planungen beauftragt werden, um den Grenzbach hochwassersicher zu machen und die Maßnahmen mit dem städtebaulichen Entwurf in Einklang zu bringen.

Verlegung des Grenzbachs
Die verschiedenen Varianten der Verlegung des Grenzbachs prüfte ein externes Büro gemeinsam mit der Stadt Konstanz, dem Kanton Thurgau, dem Landratsamt Konstanz und der Stadt Kreuzlingen im Hinblick auf Auswirkungen auf den Naturhaushalt, auf die Gewässergüte und das Landschafts- und Stadtbild. 2018 wurde auf dieser Grundlage der städtebauliche Entwurf von Bächle Meid in Teilen angepasst. Unter anderem wurde die Gebäudekante des östlichen Blockrandes reduziert. Teil der Planung war auch eine leichte Verlegung der Grenzbachstraße, durch die der Bach mehr Raum erhält. Im Juni 2018 stimmte der Gemeinderat zu, das Genehmigungsverfahren zur notwendigen Verlegung des Grenzbachs durchzuführen. Ein aktueller Vorentwurf, der mit dem Landratsamt Konstanz und den Schweizer Behörden abgestimmt ist, sieht ein deutlich breiteres Flussbett und insgesamt eine ökologischere Gestaltung für den Grenzbach vor. Die Situation für den Natur- und Artenschutz sowie die Gewässerökologie können durch diese Variante deutlich verbessert werden, womit die Genehmigungsfähigkeit der Planung gewährleistet wird. Damit erreicht die Stadt Konstanz in Kooperation mit Kreuzlingen die nötige Einstufung, die Hochwassergefahr auf unter ein Mal in 100 Jahren zu bringen und somit das Döbele-Areal hochwasserfrei und bebaubar zu machen.

Das Thema Döbele-Areal kommt am 24. Oktober in den Gemeinderat. Dann wird über die Verbesserung des städtebaulichen Entwurfs, den Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans und die Änderung der Grundstücksvergabe entschieden.



Der weitere Zeitplan

Mitte 2019 bis Anfang 2021: Anpassung Hochwasserschutz am Grenzbach
Mitte 2019 bis Mitte 2021: Bebauungsplanverfahren Döbele
Anfang 2020 bis Ende 2022: Planung und Umsetzung der Verkehrserschließung
Anfang 2020: Vorbereitung und Ausschreibung zum Mobilitätspunkt
Anfang 2020: Vorbereitung und Ausschreibung zur Konzeptvergabe für den Wohnungsbau
Ab Anfang 2023: Realisierung Wohnungsbau und Mobilitätspunkt