Sanierungsgebiet Stadelhofen

Die im Bericht zu den vorbereitenden Untersuchungen dargestellten Ergebnisse wurden auf Grundlage von Ortsbegehungen, der Auswertung von vorhandenen Datengrundlagen und Planungen der Stadt, einem umfangreichen Bürgerbeteiligungsprozess mit Informations- und Diskussionsveranstaltung, zwei Bürgerwerkstätten sowie einer Befragung der Grundstücks- und ImmobilieneigentümerInnen mittels eines Fragebogens gewonnen.

Konstanz folgt dem Leitbild der kompakten Stadt und der Innenentwicklung. Dies bedeutet nicht nur, brachgefallene Flächen einer Wiedernutzung zuzuführen, um Landschaftsverbrauch zu vermeiden, sondern auch, die Veränderungsprozesse bestehender und weitgehend bebauter Stadtteile planerisch zu begleiten. Damit soll sichergestellt werden, dass die Stadt ihre Qualität als Wohn- und Arbeitsort erhält.

In diesem Gebiet wird nicht die Schaffung von zusätzlich neuem Wohnraum die Hauptzielsetzung sein, vielmehr geht es hier um das „Klima des Quartiers“. Gerade das Quartier „Stadelhofen“ ist durch seine Lage und die typische Blockrandbebauung der vorigen Jahrhunderte mit Gebäuden, die durchschnittlich 3- 4 Wohneinheiten und nicht selten im Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen besitzen, besonders geeignet, ein Quartier der kurzen Wege zu sein. Alle Dinge des täglichen Bedarfs, egal ob Wohnen, Freizeit, Arbeiten oder Einkaufen sind größtenteils zu Fuß oder mit dem Rad auf kurzer Distanz zu erreichen. Hier bietet sich die Chance durch energetische Sanierungen die Energiebilanz der Gebäude und durch die Verbesserung der Aufenthaltsqualität der öffentlichen Räume (Straßen und Plätze) das gesamte „Klima  es Quartiers“ zu verbessern. Unter diesem Begriff des „Klimas des Quartiers“ sollen auch zwischenmenschlichen Aspekte bedacht werden, weshalb u.a. auch teilweise bisherige Auto-Stellplätze im öffentlichen Straßenraum den Bewohnern als sogen. „Chill-Oasen“ zur Verfügung gestellt werden sollen, die sie, die Hausgemeinschaften, selbst gestalten können und so zu Treffpunkten direkt vor der Haustür werden können. Auch eine Begegnungsstätte, die den Bürgerinnen und Bürger als Quartier zum Austausch in größeren Gruppen und ohne Konsumzwang dienen kann, wurde von der Bürgerschaft erbeten.

Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes können derartige Maßnahmen auch zusätzlich gefördert werden, denn speziell zur Förderung des sozialen Zusammenhalts und der Integration in Quartieren hat das Wirtschaftsministerium seit 2015 – ergänzend zur Förderung von baulich-investiven Maßnahmen in Sanierungsgebieten – das Programm für nicht-investive Städtebauförderung (NIS) aufgelegt.

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurden städtebauliche und funktionale Mängel und Missstände festgestellt. Diese sind im Ergebnisbericht zu den vorbereitenden Untersuchungen ausführlich dargestellt. Hier ein Auszug:
  - Fehlendes Angebot seniorengerechten Wohnens
  - Hohe Baudichte mit „verbauten“ Situationen, z.B. Innenhöfe
  - Bedingte Nutzbarkeit historischer Bausubstanz für moderne Ansprüche
  - Hohe Pkw-Stellplatznachfrage im öffentlichen Raum aufgrund historischer Bebauungsstruktur, z.T. behindernd für Aufenthalts- und
     Bewegungsqualität
  - Bodanstraße mit deutlicher Trennwirkung zur Altstadt
  - Fehlendes Angebot an Fahrradabstellanlagen auf privatem und öffentlichem Grund, dadurch teils zugestellte Gehwege
     (insbesondere in der Scheffelstraße)
  - Anzeichen eines Trading-Down-Effekts, d.h. eine Verschlechterung der Gebietsstruktur, sind vorhanden
  - Kaum Sitzmöglichkeiten im öffentlichen Raum ohne Konsumzwang
  - Aufwertungsbedarf am und rund um den Bodanplatz
  - Aufenthalt-/ Treffpunktmöglichkeit fehlt
  - Sanierungsbedarf bei Spielplatz
  - Sanierungsbedarf an privaten Gebäuden
Die festgestellten sozialen, strukturellen, städtebaulichen und funktionalen Mängel und Missstände im Untersuchungsgebiet machen deutlich, dass eine Behebung dieser Mängel und Missstände im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme nach dem Baugesetzbuch notwendig und eine Antragstellung zur Programmaufnahme möglich sind.

Die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen wurden dem Gemeinderat in seiner Sitzung am 27.04.2021 vorgestellt, in der auch das Sanierungsgebiet „Stadelhofen" mit einer Fläche von rund 16,7 ha durch Beschluss förmlich festgelegt wurde. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 30.04.2021.

Unter Anbetracht der gesetzten Ziele und Schwerpunkte, die überwiegend objektbezogen sind und keiner umfangreichen Neuordnung von Flächen, die zu erheblichen Bodenwertsteigerungen führen, ist die Sanierungsmaßnahme „Stadelhofen“ nach Abwägung im vereinfachten Verfahren durchzuführen. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156a BauGB wird ausgeschlossen. Die volle Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB wird jedoch zur Anwendung gebracht, um beispielsweise künftige Nutzungsstrukturen im Sinne der Sanierungsziele beeinflussen zu können. Aus diesem Grund wird die Sanierungsmaßnahme „Stadelhofen“ im vereinfachten Verfahren gemäß § 142 Abs. 4 BauGB durchgeführt.

Aus den im Rahmen der Erhebungen festgestellten städtebaulichen und funktionalen Missständen und Möglichkeiten ergeben sich Leitlinien und Sanierungsziele, die im Neuordnungskonzept für die Sanierungsdurchführung im Sanierungsgebiet „Stadelhofen“ dargestellt sind.

In drei großen Arbeitsfeldern kann man für Stadelhofen städtebaulichen Leitlinien formulieren.
Diese Überschriften wurden während des VU-Prozesses auf Grundlage der planerischen Analyse, mit der Stadtverwaltung sowie in der Bürgerbeteiligung erarbeitet. Daraus wurden Leitlinien, als Grundlage für die städtebauliche Entwicklung im möglichen Sanierungsgebiet „Stadelhofen“, entwickelt. Diese Leitlinien können zur Bewertung von Projekten und Planungen zu Rate gezogen werden. Sie sind in das Neuordnungskonzept sowie den daraus abgeleiteten Maßnahmenkatalog eingeflossen.


Folgende Leitlinien / Handlungsfelder wurden für das Gebiet entwickelt: 

- „Wohnen und Versorgen“ widmet sich der nachhaltigen und zeitgemäßen Entwicklung von Stadelhofen als Wohnstandort mit Versorgungsfunktion. Der Erhalt des historischen Stadtbilds, die behutsame Sanierung des Gebäudebestands und der Erhalt des urbanen Mischgebiets und seiner zahlreichen Angebote sind maßgebende Zielsetzungen. Stadelhofen sollte seinen Status als zeitgemäßen Wohn- und Besuchsort mit einer urbanen und verträglichen Infrastruktur stärken und weiter ausbauen. 

- Das Handlungsfeld „Stadträume und Grün“ beleuchtet die öffentlichen Räume und Aufenthaltsorte im Stadtquartier und setzt auf eine qualitätvolle Gestaltung und Stärkung der Freiflächen und Platzflächen. Die freiräumliche Entwicklung muss immer unter Berücksichtigung barrierefreier Bedürfnisse und Ansprüche der unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen passieren. Stadträume sind funktionsvariabel zu gestalten. Sie sollen ein zugängliches Lebensumfeld sein für Generationen und möglichst viele Teile der Bevölkerung. 

- Das Handlungsfeld „Mobilität im Quartier“ bringt einige neue Aspekte in die Verkehrsdiskussion ein. Die vielen Benutzergruppen und Nutzungsansprüche im Raum galt es, gerecht zu moderieren und die Mobilitätsangebote für die Bewohnerschaft aber auch für Gebietsfremde auszubauen. Mit verkehrsberuhigenden Maßnahmen und Regelungen können zusätzlich freiräumliche Qualitäten gestärkt werden. Die Gegenwart des Autoverkehrs sollte im Sinn eines ausgeglichenen Angebots für viele Arten von Mobilität moderiert und räumlich gestaltet werden.


Zur Beseitigung der vorhandenen städtebaulichen Missstände werden in den drei Arbeitsfeldern bei der Sanierungsdurchführung somit folgende Sanierungsziele angestrebt:

„Wohnen und Versorgen“- Erhalt des charakteristischen, historischen Stadtbilds- Behutsame Sanierung unter Beachtung der historischen Strukturen und baukulturellen Elemente- Information und Unterstützung von Eigentümern in einem möglichen Sanierungsgebiet- Beratungs- und Förderangebote für die gestalterische, energetische und ggf. lärmtechnische Sanierung von privaten Immobilien- Behutsame Ergänzung und Qualifizierung der örtlichen Nahversorgungsangebote- Definition von Schlüsselimmobilien zur Belebung der Einzelhandelsaktivität- Erhalt eines urbanen Mischgebiets und seiner Angebote (Dienstleistungen, Gastronomie etc.)- Steuerung der Nutzungsstruktur nach den Zulässigkeitskriterien von Mischgebieten gemäß § 6 BauNVO, insbesondere Verhinderung einer kerngebietstypischen Nutzungsstruktur, Ausschluss der Neuansiedlung von Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen und Wettbüros gemäß der Vergnügungsstättenkonzeption- Weiter geführte Beteiligung der Bürgerschaft am Stadtentwicklungsprozess- Schaffen und Weiterentwickeln von Angeboten (Freizeit, Weiterbildung etc.) für alle Altersstufen einschließlich ihrer Zugänglichkeit- Ganzheitliche ökologische Erneuerung mit den vordringlichen Handlungsfeldern Energieeffizienz im Altbaubestand, Verbesserung des Stadtklimas, Reduzierung von Lärm und Abgasen- Förderung und Erhalt von Wohnungen im preiswerten und mittleren Wohnungsmarktsegment- Schaffung von Wohnraum durch Umnutzung und Modernisierung von Bestandsgebäuden sowie Aktivierung von leerstehenden bzw. untergenutzten Gebäuden und Flächen

„Stadträume und Grün“- Qualitätsvolle Gestaltung der öffentlichen Räume unter Beachtung der historischen Strukturen- Herstellung von Barrierefreiheit an öffentlichen Orten, Reduzierung von Schwellen und Hindernissen im öffentlichen Raum- Stärkung der grünen Innenhöfe zum Aufenthalt der Bewohner und Verbesserung des Stadtklimas in dicht bebauten Bereichen- Berücksichtigung der vielfältigen vorhandenen und zukünftigen Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft- Aufeinander abstimmen von öffentlichen (Straßen, Plätze, Wege) und privaten Freiräumen- (Gärten, Höfe, Vorbereiche)- Optimierung der Freiflächen und Platzflächen für Bewohner und Besucher in Funktion und Gestaltung- Freiräumliche Berücksichtigung und Gestaltung der Mobilitätsbedingungen für Fußgänger und Radfahrer sowie räumlich verträgliche Stellplatzplanung- Behutsame Ergänzung (vorhandener) Sport-, Spiel- und Kulturangebote und Funktionen- Berücksichtigung des Konstanzer Gesamtzusammenhangs öffentlicher Grün- und Freiflächen- Schaffung alternativer Treffpunkte der Kommunikation (z.B. „Chill-Oasen“, Begegnungsräume), die das soziale Miteinander und den Informationsaustausch in der Nachbarschaft fördern können.

"Mobilität im Quartier“- Stärkung der Nahmobilität- Sichere, attraktiv nutzbare und barrierefreie Infrastruktur für Fuß- und Radverkehr- Unterbindung von gebietsfremdem Durchgangsverkehr- Nutzung der Entwicklung des Döbele-Areals zur Verlagerung des ruhenden Verkehrs- Erweiterung von multimodalen Angeboten und deren Vernetzung- Erweiterung verkehrsberuhigter Regelungen z. B. zur Entlastung Bodanplatz- Konzeption für einen verträglichen Wirtschaftsverkehr- Förderung von Elektromobilität und erneuerbaren Energien- Strategische Vermarktung und Werbung für alternative Mobilitätskonzepte.

Dieses Neuordnungskonzept stellt die städtebauliche Zielsetzung für die auf einen Zeitrahmen von voraussichtlich rd. zehn Jahren angesetzte Sanierungsdurchführung im Gebiet „Stadelhofen“ dar. Änderungen, sei es durch neue Überlegungen zur städtebaulichen Entwicklung oder durch eine nicht gegebene Realisierungsmöglichkeit von Einzelzielen, sind nicht ausgeschlossen und in Einzelfällen durchaus auch zu erwarten. Die grundlegenden Sanierungsziele für die Entwicklung des Sanierungsgebietes „Stadelhofen“ und die Handlungsschwerpunkte sowie Maßnahmen sind im Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen in Kapitel 5 formuliert.

Insgesamt ist ein Gebiet abzugrenzen, in welchem die vorgesehenen Maßnahmen unter Berücksichtigung der Finanzierbarkeit zweckmäßig und zügig durchgeführt werden können.


Bei der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wird in der Regel ein weiterer Umgriff vorgenommen, um auch Wirkungen von außerhalb in das beabsichtigte Gebiet berücksichtigen zu können. Das Untersuchungsgebiet weist daher eine größere Fläche von rd. 20,5 ha auf als die des festzusetzenden, tatsächlichen Sanierungsgebietes. Die Abgrenzung des tatsächlichen Sanierungsgebietes beträgt daher 16,68 ha.

Der St. Stephans Platz ist ein nicht an das Untersuchungsgebiet angeschlossener Bereich. Der Platz wird als optionaler Maßnahmenbereich aus dem Sanierungsgebiet „Altstadt mit Niederburg“ in das Sanierungsgebiet „Stadelhofen“ bei Bedarf übertragen, um dort die ggf. vorgesehene Entwicklungen auch nach einer Schließung und Abrechnung des Sanierungsgebietes „Altstadt mit Niederburg“ im Sinn der Altstadt- Entwicklung fortsetzen zu können.