Mit dem Handlungsprogramm Wohnen hat die Stadt Konstanz den Bau von 7.900 Wohnungen bis 2035 als Zielgröße beschlossen. Ein wichtiges Ziel besteht darin, bezahlbaren Wohnraum für Familien zu schaffen. Denn anders als oft angenommen, haben Investoren nicht völlig freie Hand. Die Stadt hat durchaus Möglichkeiten selbst zu gestalten. Hier zeigen wir, wie das funktioniert.

So lässt sich der Wohnungsmarkt steuern

Mit einem Handlungsprogramm kann man auf dem Papier viel beschließen – doch wie lassen sich die Beschlüsse durchsetzen? Möglich ist das nur, wenn eine Kommune entweder Eigentumsrechte oder Planungsrechte geltend machen kann. Diese Möglichkeiten verleihen dem Konstanzer Handlungsprogramm Wohnen seine Wirksamkeit. Alles zusammen gerechnet sind hier von den bis 2035 geplanten 7.900 Wohnungen 47 % in den Preissegmenten direkt steuerbar. Das ist eine überaus beachtliche Quote. Zielgruppenbindungen, das heißt verbindliche Festlegungen für geförderten Wohnungsbau oder mittlere Preissegmente, können über die städtische Grundstücksvergabe – also wenn die Stadt selbst Eigentümerin der Grundstücke ist - oder über städtebauliche Verträge – also wenn die Stadt das Baurecht gestalten kann - erfolgen. Damit ergeben sich für rund 3.700 Wohneinheiten direkte Steuerungsmöglichkeiten für Zielgruppen. (siehe Abbildung 2 Kreisdiagramme).

Günstige Preise für städtische Grundstücke

Die Zielgruppenbindungen erfolgen ausschließlich im unteren und mittleren Segment. Innerhalb dieser Zielgruppenbindungen (also den 3.700 Wohnungen) sind 54% für den geförderten Wohnungsbau inklusive der Haushalte mit besonderen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt, 11% für Baugemeinschaften und Modellprojekte sowie 35% für das mittlere Segment Miete und Eigentum, Genossenschaften und Konzeptvergaben vorgesehen. Bei der Vergabe städtischer Grundstücke hat der geplante (begünstigte) Zielpreis der Miet- oder Eigentumswohnung einen hohen Stellenwert und ist entsprechend der Preissegmente zu realisieren. Neben den begünstigten Preisen ist auch der zeitliche Horizont festgeschrieben. Es besteht die Verpflichtung, die Mietpreise für einen Zeitraum von 20 Jahren zu halten. Ziel ist weiterhin, dass die WOBAK den Großteil der geförderten Wohnungen erstellt, da bei ihr die Wohnungen auch nach Auslauf der Bindungsfristen auf einem preisgedämpften Niveau verbleiben. Die aktuelle Miete der WOBAK beträgt im Durchschnitt 6,70 €/qm.

Günstige Wohnungen im Zähringer Hof

In Konstanz hat in den letzten Jahren vor allem die WOBAK neuen und vor allem bezahlbaren Wohnraum für mittlere und niedrige Einkommensbezieher geschaffen. Ihr großes Engagement auf diesem Gebiet lässt sich am besten im Landesvergleich einschätzen. So steht sie im Vergleich der Städte bei den abgerufenen Mittel für den geförderten Wohnungsbau im Landesvergleich immer ganz vorne mit dabei – und das seit Jahren.
In diesem Jahr hat die WOBAK auf dem Areal des ehemaligen Autohauses Graf Hardenberg zwischen der Wollmatinger-Straße und der Gottfried-Keller-Straße eines ihrer größten Bauprojekte der letzten Jahre abgeschlossen. Mit rund 6.200 m² Wohn- und Nutzfläche entstanden 80 überwiegend geförderte und teils freifinanzierte Mietwohnungen und eine kleine Gewerbeeinheit. Die Wohnungen umschließen einen grünen Innenhof, sind generationengerecht geplant und ab der Tiefgarage barrierefrei mit Personenaufzügen zu erreichen.

Verdoppelung geförderter Wohnungen

Der Zähringer Hof ist Teil der Strategie des Handlungsprogramms Wohnen, den geförderten Wohnungsbau markant zu steigern. Konstanz hat zurzeit rund 1.250 geförderte Wohnungen. In den nächsten Jahren kommen im Handlungsprogramm Wohnen 1.900 geförderte Wohnungen hinzu. Also mindestens Verdoppelung zu heute Auf der anderen Seite fallen 500 Wohnungen aus der Sozialbindung heraus. Das bedeutet aber nicht, dass die Mieten hier erheblich steigen werden. Denn: Diese Wohnungen gehören zum größten Teil der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Diese hat nicht den Auftrag, die höchstmögliche Rendite zu erwirtschaften, sondern für die Bürgerinnen und Bürger zu arbeiten. Sie widmet sich vorrangig der sicheren und sozial verantwortlichen Wohnversorgung breiter Schichten der Bevölkerung, worunter neben den Beziehern kleinerer und mittlerer Einkommen, also auch die Mittelschicht der Gesellschaft, zu zählen ist. Die WOBAK wird die Mieten auch bei den Wohnungen, bei denen die Sozialbindung ausläuft, auf einem preisgünstigen (mittleren) Niveau halten. Die durchschnittliche Miete der WOBAK beträgt 6,70 €/qm.

Verbesserung des geförderten Wohnungsbaus

Wie das Handlungsprogramm Wohnen den geförderten Wohnungsbau verbessert, zeigt sich am besten an einem konkreten Beispiel. Im Quartier Bahnhof Petershausen wurden vor der Verabschiedung des Handlungsprogramms Wohnen rund 700 Wohnungen gebaut. Davon waren 109 Wohnungen geförderte Wohnungen. Das entspricht einem Anteil von 16 %. Nach den Festsetzungen des Handlungsprogramms Wohnen auf der Grundlage seiner Evaluierung 2018 müsste der Anteil geförderter Wohnungen bei einem Bauprojekt in dieser Größenordnung bei 210 Wohnungen liegen. Das entspricht einem Anteil von 30 %. Das heißt konkret: Das Handlungsprogramm Wohnen bildet die Grundlage für eine massive Aufstockung des geförderten Wohnungsbaus.

Wann haben die Bürger etwas vom Handlungsprogramm Wohnen?

Viele Bürger profitieren bereits jetzt von seinen Regulieren und den günstigen Mietpreisen. Zum Beispiel beim bereits erwähnten Projekt Zähringer Hof. Aber auch bei anderen Bauprojekten wurde verbilligter Wohnraum an den Markt gebracht. Hier ein Überblick über die Fertigstellung geförderter Wohnungen seit dem Beschluss des Handlungsprogramms Wohnen 2014: Tabelle
Objekt

Anzahl geförderter Wohnungen

Stockackerweg 87/93:  18  Wohungen

Dorfbachweg 18 : 8 Wohungen
Drechslerweg + 2 Gewerbe: 27 Wohungen

Sonnenbühl Hockgraben (Laborhäuser) Jacob-Burckhardt-Str. 19-29: 90 Wohungen

Schmidtenbühl Nord, Dettingen Im Grund 2-8: 24 Wohungen

Hegaustraße 2-8: 30 Wohungen

Mühlenweg 44a (Kommunale Anschlussunterbr.): 17  Wohungen

Egg (Kommunale Anschlussunterbr.): 11 Wohungen

Schottenstraße (Kommunale Anschlussunterbr.): 4 Wohnungen

Zähringer Hof: 50 Wohungen

Mittelweg - Freibürgleweg: 21 Wohungen


Bei diesen Zahlen muss berücksichtigt werden, dass sich viele weitere Projekte noch in der Planungsphase oder kurz vor der Umsetzung befinden, wie zum Beispiel Marienweg, Ortsmitte Dettingen oder Brühläcker. Planungen von Baugebieten sind komplex und bedingen eine Vorlaufzeit, bis der erste Spatenstich erfolgen kann. Beim Hafner, dem größten Baugebiet, das zur Zeit entwickelt wird, könnte das erste Haus 2025 gebaut werden.

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