Wohnen auf dem Supermarkt?

Wo die Kombination von Einkaufen und Wohnen sinnvoll ist und wo nicht

EDEKA Baur an der Reichenaustraße

Es klingt auf den ersten Blick verlockend: Könnte man große Supermärkte nicht mit Wohnungen aufstocken und damit günstigen Wohnraum schaffen? Dieses Angebot hat der Discounter Aldi der Stadt für seine Filiale in der Oberlohnstraße gemacht, verbunden mit dem Wunsch, damit zugleich auch noch die Verkaufsfläche vergrößern zu können. Die Verwaltung lehnt diese Pläne ab. Der Grund: Die Filiale befindet sich in einem Gewerbegebiet und in einem solchen Gebiet ist Wohnnutzung gesetzlich nicht zulässig. Das maßgebliche Stichwort ist hier der „Immissionsschutz“. Wo Menschen Wohnen, sollen sie vor dem Lärm, der von Gewerbebetrieben ausgeht, ihrer Gesundheit zuliebe verschont werden. Rein theoretisch ließe sich der Bebauungsplan mit seiner Gebiets- und Nutzungsfestsetzung ändern. Das könnte in der Konsequenz für die dort angesiedelten Gewerbebetriebe aber bedeuten, dass sie ihren Betrieb aufgrund der Unvereinbarkeit mit der benachbarten Wohnnutzung erheblich einschränken oder gar schließen müssten. Die Stadt müsste damit rechnen, dass die betroffenen Betriebe in benachbarte Orte abwandern würden oder ihre Arbeit ganz einstellen könnten mit der Folge von Arbeitslosigkeit für die Mitarbeiter und Gewerbesteuerausfällen für den städtischen Haushalt. Um die Gewerbebetriebe vor solchen Unsicherheiten zu bewahren, hat der Gesetzgeber ihnen einen Abwehranspruch gegenüber „heranrückender“ Wohnbebauung eingeräumt. Dieser Anspruch könnte in der Oberlohnstraße eingefordert werden. Hier befinden sich eine Spedition, eine Diskothek, das Neuwerk und die Stadt­werke in der unmittelbaren Umgebung – sie alle könnten durch eine Umset­zung der Aldi-Wohnungspläne erheb­lich benachteiligt werden.

 
Es besteht kein Zweifel: Konstanz benötigt mehr bezahlbaren Wohnraum. Aus diesem Grund wurde bereits im Jahr 2014 das Handlungsprogramm Wohnen beschlossen, das Anfang 2018 vom Gemeinderat nachjustiert wurde. Hauptziel des Programms ist es, bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zu schaffen. Damit Konstanz attraktiv und lebenswert auch für Familien bleiben kann, wurde beschlossen bis 2035 insgesamt 7.900 Wohnungen zu bauen. Hierzu werden rund 40 Planungsgebiete entwickelt, die sich über das gesamte Stadtgebiet verteilen.

 
Ein nicht unerheblicher Teil der benötigten Wohnungen wird aber auch im Bestand gebaut. Auch die Aufstockung von Supermärkten mit Wohnungen wird in der Stadt bereits seit längerem diskutiert. Das Amt für Stadtplanung und Umwelt hat 34 Standorte, die über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind, dahingehend geprüft, ob solche Aufstockungen möglich wären. Lediglich fünf kämen letztlich in Frage, wovon zwei eher die Überbauung ebenerdiger Stellplatzflächen betreffen. Die anderen Standorte scheiden aus, weil die planungsrechtlichen Voraussetzungen nicht gegeben sind, das Bestandsgebäude für eine erweiterte Nutzung aus statischen Gründen nicht taugt oder der Eigentümer für eine Änderung nicht bereit ist.

 
Nicht an jeder Stelle in der Stadt sind also Wohnungen richtig und sinnvoll. An dem Standort in der Oberlohnstraße besteht ein klarer Vorrang von gewerblichen Nutzungen – zumal ja in Konstanz nicht allein Wohnungen, sondern auch Gewerbegebiete Mangelware sind. Mit dem im Oktober 2018 beschlossenen Gewerbeflächenkonzept hat sich die Stadtpolitik ausdrücklich dafür ausgesprochen, den Gebietscharakter der Gewerbegebiete zu stärken und weiterzuentwickeln, sowie aufgrund der Flächenknappheit künftig zusätzliche gewerbliche Nutzungen oder Büros und Parken vor allem vertikal vorzusehen. Dies wäre auf dem Aldi-Gebäude heute schon möglich.

 
Ein Projekt, bei dem Einzelhandel, vertikale Verdichtung und Wohnnutzung auf eine vorbildliche Weise kombiniert sind, wurde an der Reichenaustraße mit Edeka Baur umgesetzt. Im Erdgeschoss befinden sich Super- und Drogeriemarkt, Büros und Parkflächen erstrecken sich auf den oberen Stockwerken. Mit Einbeziehung des Dachs wurden 48 Eigentumswohnungen realisiert, davon 38 als Garten-Hofhäuser. Insbesondere das zweigeschossige Parkdeck mit 400 Plätzen könnte auch für den Aldi in der Oberlohnstraße eine innovative Lösung darstellen. Der riesige ebenerdige Parkplatz, auf dem Fahrzeuge sehr viel Fläche verbrauchen, könnte hier einer innovativeren Nutzung zugeführt werden, die jedoch nicht „Wohnen“ heißt.