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FAQ: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Die nachfolgenden Fragen und Antworten erläutern die rechtlichen Rahmenbedingungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.



1. Was ist eine "städtebauliche Entwicklungsmaßnahme"?

 

Eine „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" (SEM) gibt der Stadt die Möglichkeit, große städtebauliche Projekte zu entwickeln. Das kann z.B. ein neuer Stadtteil sein. Ziel ist es, ein Entwicklungsgebiet mit der benötigten Infrastruktur zügig umzusetzen. Dazu gehören auch Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Erholungs- und Grünflächen.

 

Eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" ist insbesondere ein Kooperationsmodell zwischen der Stadt und privaten Eigentümern und Investoren. Sie bietet den Eigentümern umfassende Mitwirkungsmöglichkeiten und -rechte.

2. Was sind vorbereitende Untersuchungen?

Bevor eine SEM beschlossen wird, sind vorbereitende Untersuchungen durchzuführen. Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist die Prüfung, ob die rechtlichen und fachlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gegeben sind. Dabei soll insbesondere auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, Mieter, Pächter und anderen Nutzungsberechtigten im Untersuchungsbereich ermittelt und gefördert werden. Das Gebiet, für das vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise „Untersuchungsbereich" genannt. Dieser ist in der Regel größer gefasst als das Gebiet, das tatsächlich entwickelt wird.

Erst nach Abschluss der Voruntersuchungen kann die Stadt Konstanz ein Gebiet durch Beschluss förmlich als Städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen.

3. Was bedeutet das für mich als Grundstücksbesitzer? 

Schon mit dem Beschluss zur Vorbereitenden Untersuchung verpflichtet sich die Stadt, die Grundstücksbesitzer und Pächter sowie Mieter - wie auch die Bürger allgemein - am Prozess zu beteiligen.

Grundsätzlich soll die Gemeinde die benötigten Grundstücke erwerben, um eine zügige Entwicklung zu gewährleisten. Grundstücksbesitzer haben aber die Möglichkeit, eine sogenannten „Abwendungsvereinbarung" abzuschließen. Das bedeutet, dass Sie selbst an der Entwicklung des Gebietes mitwirken können. Das kann z.B. dadurch geschehen, dass Sie in Baumaßnahmen investieren oder eine Investitionspartnerschaft mit anderen Eigentümern oder Investoren  bilden. Darüber hinaus können Eigentümer z.B.  den Besitz in die Grundstücksneuordnung einbringen, an die Gemeinde  verkaufen oder, bei Vorkaufsrecht der Gemeinde, an Dritte  verkaufen.

Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen sollen dem Entwicklungsgebiet in Form von Infrastrukturmaßnahmen zu Gute kommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen werden die Kosten der Planung und der benötigten Infrastruktur finanziert. Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümerinnen und -eigentümer auszuschütten.

4. Wie funktioniert die Wertermittlung für die Grundstücke?

Im Rahmen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist der Grunderwerb von Flächen im Untersuchungsgebiet vorgesehen. Daher bedarf es der Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Anfangswertes (Bodenwertes). Das Büro „Institut für Bodenmanagement IBoMA" wurde mit der Erstellung eines Gutachtens zur Bestimmung des Verkehrswertes von der Stadt Konstanz beauftragt.

Anfangswert

Der entwicklungsunbeeinflusste Anfangswert ist der Bodenwert ohne Aussicht auf eine Entwicklungsmaßnahme. Daher ist zur Ermittlung des Anfangswertes auch der Stichtag zu bestimmen, an dem entwicklungsbedingte Bodenwertsteigerungen einsetzten bzw. von dem an solche Bodenwertsteigerungen zu erwarten waren. Hier bestimmte das Büro IBoMA den 19.02.2016 als Qualitätsstichtag. Der Zustand der Grundstücke ist auf diesen Qualitätsstichtag zu bestimmen. Die Bodenwerte sind zum jeweiligen Zeitpunkt der Wertermittlung an einem zweiten Stichtag - dem Wertermittlungsstichtag - zu bestimmen. Der Wertermittlungsstichtag erfolgte am 24.01.2017.

Vergleichswertverfahren

Die Preisanalyse erfolgte auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens nach § 15 ImmoWertV. Es bietet die zuverlässigsten Ergebnisse bei der Wertermittlung. Hierzu wurden Vergleichspreise für den Bodenwert beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Konstanz abgefragt. Abgefragt wurden vornehmlich Vergleichspreise aus dem umliegenden Stadtgebiet.


Modell entwicklungsbedingter Bodenwerterhöhungen

5. Ich habe Ideen - Wie kann ich als Bürger mitwirken?

Die Stadt Konstanz beabsichtigt im Rahmen verschiedener Zukunftswerkstätten die BürgerInnen zu beteiligen, um gemeinsam die Ziele für diesen neuen Stadtteil in Konstanz zu entwickeln.

Das laufende Projekt der Zukunftsstadt ist hierfür eine gute Basis, an die angeknüpft werden soll. Bürger, Wissenschaft, Wirtschaft, Politik und Verwaltung haben gemeinsam Visionen für unsere zukunftsfähigen Quartiere entwickelt: Es geht um eine gute Durchmischung im Wohnquartier, sichere Energie, um klimaangepasstes Bauen, bezahlbares Wohnen, um Arbeiten, Freizeit, Kultur, Bildung, Mobilität und vieles mehr.

Wie wollen wir im neuen Quartier leben?
Was erwarten wir von den Grün- und Freiflächen?
Welche Infrastrukturen brauchen wir?
Welche neuen Mobilitätsformen könnte es geben?

Mitgestalter gesucht!

Konstanz sucht Bürgerinnen und Bürger, die sich als Mitgestalter aufmachen wollen einen neuen Stadtteil auf den Weg zu bringen, einen Stadtteil, der die zukünftigen Fragestellungen und Anforderungen an das Wohnen, die Arbeitswelt, an Mobilität, Energie und das Zusammenleben bereits mitbedacht hat.

Der neue Stadtteil bietet Raum für viele Modelle und Ideen. Die sollen nicht vorgegeben sondern gemeinsam entwickelt werden.


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